令和6年（2024年）4月1日から、不動産の「相続登記（名義変更）」が義務化されました。
これまでは、親や祖父母が亡くなっても、相続人が相続登記をしないまま放置していても、特に罰則はありませんでした。

しかし、登記をしないまま何十年も放置された結果、誰の土地か分からない「所有者不明土地」が全国に増加。
公共事業や災害復興、再開発の大きな妨げとなってしまいました。

こうした問題を解消するため、国が法律を改正し、相続登記を「義務」にしたのが今回の制度改正です。

🏠 1. 相続登記とは？簡単にいうとこんな手続き

「相続登記」とは、亡くなった方（被相続人）の名義になっている不動産（土地・建物）を、
相続人の名義に変更する手続きのことです。

たとえば、お父さん名義の家をあなたが相続した場合、
法務局で登記申請を行い、登記簿上の名義をあなたに変更する必要があります。

この手続きを行わないと、
実際には自分の家として住んでいても、登記簿上は亡くなった方の名義のまま
という状態が続いてしまいます。

⏰ 2. 義務化の内容｜「3年以内」に申請が必要

令和6年4月1日以降に相続が発生した場合、
相続人は

「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、所有権を取得したことを知った日から3年以内」
に、相続登記を申請しなければならないことになりました。

💡 ケース①：相続をすぐに知った場合

例）2024年5月1日にお父さんが亡くなり、その時点で自分が相続人だと分かっていたケース。

• 「相続の開始を知り、所有権を取得したことを知った日」：2024年5月1日
• 申請期限：2027年4月30日まで

💡 ケース②：遺産分割協議で後から相続が決まった場合

しばらくしてから家族で遺産分割協議を行い、
2025年3月10日に、あなたがその土地を相続することで合意したケース。

• 「相続の開始を知り、所有権を取得したことを知った日」：2025年3月10日
• 申請期限：2028年3月9日まで

このように、「いつ相続すると決まったか」によって、3年のスタートが変わる点が重要です。

⚠️ 3. 登記しないと「10万円以下の過料（罰金）」の可能性

相続登記が義務化されたことで、登記をしないまま放置すると、10万円以下の過料（罰金）が科される可能性があります。

もちろん、いきなり罰せられるわけではなく、

• 相続人が多くて話し合いが進まない
• 相続関係が複雑で調整に時間がかかっている

といった正当な理由がある場合は考慮されるとされています。
とはいえ、「うっかり忘れていた…」では済まされない時代になりました。

🕰 4. 過去の相続も対象｜猶予期間は「令和9年3月31日」まで

相続登記の義務化は令和6年（2024年）4月1日に施行されましたが、
それ以前に発生した相続（過去の相続）についても、まだ登記をしていない場合は義務の対象になります。

ただし、いきなり罰則が適用されるのではなく、3年間の猶予期間が設けられています。

🧭 5. 義務化の背景｜なぜ国は登記を義務化したの？

近年、日本では「所有者不明土地問題」が深刻化しています。
山林や田畑などで、所有者が亡くなった後も相続登記がされず、誰が所有者なのか分からない土地が全国で増え続けています。

こうした土地は、次のような場面で大きな支障となります。

• 道路や公園などの公共事業
• 災害後の復旧工事
• 都市部・地方での再開発・利活用

そこで国は、所有者を登記簿上も明確にすることを目的として、
相続登記の義務化に踏み切った、という背景があります。

📄 6. 対象になるのはどんな不動産？

相続登記の義務化の対象となるのは、基本的にすべての不動産（土地・建物）です。

• 自宅（持ち家）
• 田畑や山林
• 空き家
• 借地権付き建物
• 賃貸用のアパート・マンション　など

不動産の種類に関係なく、
登記簿上の名義が亡くなった人のままであれば、相続登記が必要になります。

➡ 7. 手続きの流れ｜相続登記の基本ステップ

相続登記は、一般的に次のような流れで進めます。

① 戸籍などの必要書類を集める

• 被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの戸籍
• 相続人全員の戸籍謄本
• 相続人の住民票

これらをそろえることで、「誰が相続人なのか」を証明します。

② 遺産分割協議書を作成する

相続人が複数いる場合は、
「誰がどの不動産を相続するのか」を話し合い、遺産分割協議書にまとめます。

遺産分割協議書作成の基本ステップ

• 相続人を確定する（戸籍を集めて相続関係を確認）
• 相続財産を調査（不動産・預貯金などを洗い出し）
• 全員で話し合い、分け方を決める
• 書面にまとめ、全員が署名・押印

📎 登記に添付する主な書類

• 被相続人の戸籍謄本・除籍謄本（出生から死亡まで）
• 相続人全員の現在の戸籍謄本
• 相続人全員の印鑑証明書
• 不動産の固定資産評価証明書
• 遺産分割協議書 または 法定相続情報一覧図

これらの書類を組み合わせて、相続関係と不動産の情報を法務局に示します。

③ 登記申請書を作成して法務局へ提出

相続登記申請書を作成し、不動産所在地を管轄する法務局に提出します。
最近では、オンライン申請に対応している法務局も増えています。

④ 登記完了

申請後、通常は数週間程度で登記が完了し、
登記簿上の名義が相続人の名義へと変更されます。

🧾 8. 相続登記にかかる費用の目安

相続登記にかかる費用は、おおまかに次の3つに分けられます。

ご自身で手続きすることも可能ですが、
書類の準備や法的な判断が不安な場合は、司法書士に依頼するのが安心です。

🗂️ 9. 「相続人申告登記」という簡易制度も登場

「相続人が多くて話し合いがまとまらない」「すぐには登記まで進められない…」
そんな場合に役立つのが、「相続人申告登記制度」です。

🧭 手続きの流れ

• 自分が相続人であることを証明する戸籍謄本などを用意
• 申告書に「自分が相続人であること」と「対象不動産の登記情報」を記載
• 不動産所在地を管轄する法務局へ提出（窓口・郵送・オンライン）

🗂 添付する主な書類

• 被相続人の死亡が記載された戸籍謄本または除籍謄本
• 申告する相続人の戸籍謄本（被相続人との関係が分かるもの）
• 対象不動産の登記事項証明書（登記簿）
• 法務局の様式に沿った申告書

登録免許税はかからず（0円）、戸籍等の取得費用のみで利用できます。

📜 登記簿上の表示と注意点

相続人申告登記をすると、登記簿にはおおむね次のような内容が記載されます。

「この不動産の所有者（〇〇〇〇）は死亡しており、
相続人として〇〇〇〇が申告しています」

• あくまで「相続人がいる」という情報を示すもの
• 名義が相続人に変わるわけではありません
• 売却や担保に使うためには、別途、正式な相続登記（所有権移転登記）が必要

👨‍👩‍👧 10. まとめ｜“知らなかった”では済まされない時代に

相続登記の義務化によって、
これまで「そのうちやろう」と先延ばしにされがちだった相続登記を、放置できない時代になりました。

• 相続登記は「自分が相続することを知った日から3年以内」が原則
• 令和6年4月1日より前の相続も、令和9年3月31日までに登記が必要
• 放置すると、10万円以下の過料（罰金）の可能性も
• すぐに登記できない場合は、相続人申告登記制度の活用も検討

ご家族が不動産を相続していて、名義が亡くなったままの不動産が心当たりのある方は、
ぜひ早めに現状を確認し、手続きの準備を始めることをおすすめします。

手続きが難しいと感じる場合は、司法書士などの専門家に相談するのも良い方法です。
不動産の名義をきちんと整えておくことで、将来の売却や二次相続もスムーズに進めることができます。