マイホームを売って新しい家に買い替えると税金が安くなる？居住用財産の買換え特例をやさしく解説
🏡 家を買い替えるときに使える「節税制度」をご存じでしょうか？
栃木県小山市や下野市・茨城県結城市、筑西市などでも、 「今のマイホームを売って、次の家を購入したい」というご相談はとても多いです。
そのときに気になるのが、売却益に対する税金（譲渡所得税）です。
「利益が出たら、たくさん税金を払わないといけないのでは…？」と不安に感じる方も少なくありません。
実は、マイホームを売って新しい家に買い替える場合に、税金の支払いを先延ばしにできる特例があります。
それが今回ご紹介する「居住用財産の買換え特例（特定居住用財産の買換え特例）」です。
この特例を上手に使うことで、売却時の税負担をグッと抑えられるケースがあります。
この記事では、専門用語をできるだけ避けながら、仕組み・条件・注意点をやさしく解説していきます。
💰 居住用財産の買換え特例とは？
まずは、「居住用財産の買換え特例」ってそもそも何？というところから整理してみましょう。
1-1. 税金の「支払いを先延ばし」にできる制度
この特例は、マイホームを売って、新しいマイホームを購入または建築したときに使える制度です。
一定の条件を満たすと、売却で利益（譲渡益）が出ても、
その年には課税されず、税金の支払いを先延ばしにできます。
💡 ポイント
「税金が免除される」のではなく、「支払いをあとに回せる」制度です。
たとえば…
- 今の家を売って利益が出た
- すぐに次のマイホームを購入した
- 買換え特例を使うことで、その年はほとんど税金がかからない
ただし、新しく買った家を将来売却するときには、
今回繰り延べた分も含めて税金計算が行われます。
1-2. なぜ「先延ばし」がメリットになるの？
「どうせあとで払うなら、先延ばしにしても意味がないのでは？」と思われるかもしれません。
しかし、家を買い替えるタイミングは、頭金・引っ越し費用・諸費用などで出費が重なる時期です。
そんなときに数百万円単位の税金を支払うとなると、住宅ローンや生活資金に大きな影響が出てしまう可能性があります。
買換え特例を使えば、
- 売却時の税金負担を軽くして、手元資金を厚くできる
- 新居の頭金やリフォーム費用に回しやすくなる
- 資金計画に余裕を持てる
といったメリットがあり、「今」よりも「将来」に負担を移すイメージの制度といえます。
🏠 買換え特例を使うための主な条件
次に、この特例を使うための条件を整理してみましょう。
条件は大きく分けて、「売る家（旧住宅）」と「買う家（新住宅）」の2つに分かれます。
2-1. 売却する家（旧住宅）の主な条件
- ご自身やご家族が実際に住んでいたマイホームであること
- 所有期間が10年を超えていること（売却した年の1月1日時点）
- 売却価格が1億円以下であること
- 売却相手が親子・夫婦などの特別な関係者ではないこと
- 売却年の前年1月1日から翌年12月31日までに新居を取得していること
- 「3,000万円特別控除」や「譲渡損失の特例」など、 他の制度と併用していないこと
特にポイントになるのが、「10年以上所有」していることと、他の特例と併用できない点です。
どの特例を使うのが一番有利かは、売却価格や利益の金額によって変わってきます。
2-2. 買い換える家（新住宅）の主な条件
- 床面積が50㎡以上であること
- 取得日から1年以内に居住を開始していること
- 旧住宅の売主ご本人（または配偶者さま）が所有していること
- 旧住宅と同じ敷地に建て替えた家ではないこと
ざっくり言うと、「10年以上住んでいたマイホームを売って、1年以内に新しい家を買う」流れであれば、
条件に当てはまる可能性があります。
🧮 実際の計算例でシミュレーション
ここからは、具体的な数字を使って、買換え特例を使った場合と使わない場合の違いを見ていきます。
3-1. 前提条件（事例）
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 売却価格（旧住宅） | 5,000万円 |
| 取得費（購入価格＋諸経費） | 3,000万円 |
| 譲渡費用（仲介手数料など） | 200万円 |
| 新しい家の購入価格 | 4,000万円 |
| 所有期間 | 15年（長期譲渡：10年超） |
この条件で、買換え特例を使わない場合と、使った場合を比べてみます。
3-2. 特例を使わない場合
まずは通常の計算です。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
5,000万円 −（3,000万円 ＋ 200万円）＝ 1,800万円
所有期間が10年超なので、長期譲渡所得として税率はおおむね20.315％です。
1,800万円 × 0.20315 ＝ 約366万円
👉 このケースでは、約366万円の税金がかかるイメージです。
3-3. 買換え特例を使う場合
買換え特例を使うと、売却益の一部を「新しい家に引き継ぐ」ことで、その分の課税を先延ばしにできます。
繰延課税対象額 ＝ 譲渡所得 ×（買換え資産の価格 ÷ 売却価格）
1,800万円 ×（4,000万円 ÷ 5,000万円）＝ 1,440万円
このうち1,440万円分は課税を繰り延べできるため、
税金の対象になるのは残りの360万円（＝1,800 − 1,440）です。
360万円 × 0.20315 ＝ 約73万円
👉 買換え特例を使うことで、当面の税金は約73万円まで抑えられます。
特例を使わなかった場合と比べると、
約293万円（＝366万円 − 73万円）も税負担を軽減できる計算です。
📌 計算例のまとめ
- 特例なし → 税額：約366万円
- 買換え特例あり → 税額：約73万円
- 差額：約293万円分、当面の負担を抑えられる
繰り返しになりますが、税金そのものが消えるわけではなく、「払うタイミングを後ろにずらす」制度です。
とはいえ、新居購入のタイミングで資金に余裕ができるのは大きなメリットといえます。
⚖ 買換え特例を使うときの注意ポイント
⚠ 注意1｜税金は「免除」ではない
ここが一番誤解されやすいポイントです。
買換え特例は、課税を将来に繰り延べる制度であり、税金がゼロになる制度ではありません。
新しく購入した家を将来売却するときには、今回繰り延べた部分も含めて税金が計算されます。
「いずれ払うけれど、今払わなくてよい」という仕組みだと押さえておきましょう。
⚠ 注意2｜他の特例と併用できない
買換え特例は、3,000万円特別控除や
軽減税率の特例などと併用できません。
そのため、
- 売却益があまり出ない → 3,000万円特別控除の方が有利なことが多い
- 売却益が大きい → 買換え特例で繰延べする方が有利なことが多い
という傾向がありますが、実際には個別の試算が必須です。
税理士や税務署、専門の不動産会社などとよく相談して検討しましょう。
⚠ 注意3｜確定申告が必須
この特例を使うには、必ず翌年の確定申告が必要です。
具体的には、次のような書類を用意します。
- 旧住宅の売買契約書
- 新住宅の売買契約書（または建築請負契約書など）
- 登記事項証明書（旧・新それぞれ）
- 住民票（実際に住んでいることの証明）
- 計算明細書 など
書類の不備や提出漏れがあると、せっかくの特例が使えないこともあります。
早めに準備しておくと安心です。
🧾 3,000万円特別控除との違いを整理
マイホームの売却でよく話題に上がるのが、
「居住用財産の3,000万円特別控除」です。
買換え特例と混同されやすいので、違いを表で整理してみます。
| 制度名 | 仕組み | メリットの方向性 |
|---|---|---|
| 居住用財産の買換え特例 | 売却益の一部を新居に引き継ぎ、課税を将来に繰り延べる | 「今払う税金」を減らし、支払いを後回しにできる |
| 3,000万円特別控除 | 譲渡所得から最大3,000万円を控除する | 課税所得そのものが減るため、税額を直接減らせる |
5-1. どちらが有利になることが多い？
-
売却益が少ない場合：
譲渡益が3,000万円以内であれば、3,000万円特別控除で税金がゼロになる可能性があります。 -
売却益が大きい場合：
3,000万円控除を使ってもまだ大きな利益が残るようなケースでは、 買換え特例で課税を繰り延べる方が有利になることがあります。
ただし、どちらが有利かは状況によって大きく変わります。
売却益の金額だけでなく、
- 新しく購入する家の価格
- 今後の住み替え予定（また中古として売る可能性があるか）
- 将来の収入やライフプラン
といった点も含めて検討する必要があります。
🙋♀️ よくあるご質問（FAQ）
買換え特例を使った方が必ず得になりますか？
場合によります。
売却益が少ない場合は、3,000万円特別控除の方が有利になることが多いですし、
売却益が大きい場合は、買換え特例で当面の税負担を抑えた方がよいこともあります。
どちらか一方が「絶対に得」というものではなく、試算して比較することが大切です。
住宅ローンが残っていても、買換え特例は使えますか？
住宅ローンが残っていても、一定の条件を満たしていれば利用できるケースがあります。
ただし、売却代金とローン残債、新居の購入価格などのバランスによって状況が変わるため、
銀行や税務署、専門家に具体的な数字をもとに相談するのがおすすめです。
買い替えのタイミングは「先に売る」「先に買う」どちらが良いですか？
資金計画上は、先に売却して資金の目処を立ててから購入する方が安心なケースが多いです。
一方で、お子さまの進学やお仕事の都合などで引っ越し時期が決まっている場合は、
先に購入してから売却する方法を選ぶこともあります。
買換え特例を検討する際は、売買のスケジュールも含めてトータルで計画することが大切です。
🏡 センチュリー21イーハルからのご案内
マイホームを売って新しい家に買い替えるときは、
「居住用財産の買換え特例」や「3,000万円特別控除」などの制度を上手に活用することで、
税金の負担を大きく軽減できる場合があります。
ただし、どの特例が使えるか・どちらが有利かは、
所有期間や売却価格、新居の購入金額、今後のライフプランによって変わります。
センチュリー21イーハル（I-HARU）は、
栃木県小山市を中心に、栃木市・下野市・茨城県結城市・筑西市など、
地域に根ざした不動産サービスを行っております。
小さな不動産屋さんならではの、きめ細かな対応で、売却・購入・相続・空き家など、不動産に関するあらゆるお悩みに丁寧にお応えいたします。 まっすぐにお客さまと向き合う宅地建物取引士が、お一人おひとりのご事情に寄り添い、誠実かつ親身にサポートいたします。
