リバースモーゲージとは？仕組みをやさしく解説

リバースモーゲージとは、ご自宅（土地・建物）を担保にして金融機関からお金を借りるローンの一種です。ただし、ふつうの住宅ローンと大きく違うポイントがあります。

• ✅ 借りたご本人が生きている間は、原則として元金は返済しなくてよい
• ✅ 月々の支払いは「利息分のみ」または「利息もまとめて後払い」というタイプが多い
• ✅ 借りたお金は、老後の生活費・リフォーム費用・介護費用などに使える

ご本人が亡くなったあと（または契約終了時）に、担保に入っている自宅を売却した代金などで一括返済するのが基本的なイメージです。 そのため、「家は売りたくないけれど、老後の生活資金が心配」という方が選択肢の一つとして検討されることが多い制度です。

どんな人がリバースモーゲージを検討することが多い？

リバースモーゲージは、一般的に次のような方が検討されるケースが多いです。

• ✅ 年金だけでは将来の生活費が少し不安な人
• ✅ 自宅はあるが、預貯金はそこまで多くない人
• ✅ 「住み慣れた家を手放したくない」というお気持ちが強い人
• ✅ 子どもが遠方に住んでおり、自宅を相続して住む予定があまりない人
• ✅ 老後にリフォームやバリアフリー工事を検討している人

一方で、「この家を子どもに必ず相続させたい」というお気持ちが強い場合は、慎重な検討が必要です（くわしくは後半で解説します）。

リバースモーゲージのメリット

自宅に住み続けながら老後資金を確保できる

最大のメリットは、自宅を手放さずに、その価値を活かしてお金を受け取れることです。

たとえば、自宅を売却して賃貸に移る場合、「住み慣れた家を離れる」心理的な負担に加えて、引っ越し費用や新たな家賃の負担も発生します。 リバースモーゲージであれば、今の家に住み続けながら生活費や医療費・介護費などに充てることができるため、安心感につながりやすい仕組みです。

年金だけでは足りない部分を補える

老後の暮らしは、思っている以上に出費がかさむこともあります。 例として、

• ✅ 持病の治療費や通院費
• ✅ 将来の介護費用
• ✅ 自宅の修繕・リフォーム費用
• ✅ 生活費の不足分の補填

こうした費用を、自宅の価値を活かして準備できるのがリバースモーゲージの大きな魅力です。

毎月の返済負担が小さい（またはほとんどない）商品が多い

一般的な住宅ローンは、毎月元金と利息を返済していきますが、リバースモーゲージの多くは

• ✅ 毎月は利息だけ支払うタイプ
• ✅ 利息も含めて将来まとめて精算するタイプ

となっており、現役時代のような大きな返済負担がない点もメリットです。 「毎月の支出をあまり増やしたくない」という方には、検討の価値がある仕組みと言えます。

老後の選択肢が増える

リバースモーゲージを利用することで、

• ✅ 自宅をバリアフリー仕様にリフォームする
• ✅ 将来の介護サービス費用を見据えて資金を準備する
• ✅ セカンドライフの趣味や旅行などにも一部充てる

といった形で、老後の暮らし方の選択肢が広がるという側面もあります。

リバースモーゲージのデメリット・注意点

一方で、リバースモーゲージには気を付けるべき点・デメリットもいくつかあります。ここを理解せずに契約してしまうと、「こんなはずではなかった…」となりかねません。

相続できる財産（自宅）が減る可能性がある

リバースモーゲージを利用すると、ご本人の死亡時などに、自宅を売却してローンを一括返済するのが基本です。

自宅の売却代金でローンを完済できれば問題ありませんが、売却代金のほとんどが返済に充てられるため、相続人が受け取れる財産は少なくなる可能性があります。

「自宅を子どもに残してあげたい」というお気持ちが強い場合は、事前にご家族でよく話し合っておくことがとても大切です。

地価の下落や金利上昇の影響を受けることがある

リバースモーゲージは、自宅の評価額（担保価値）をもとに借入上限額が決まる商品です。そのため、

• ✅ 将来的に地価が下がった場合
• ✅ 金利が上昇した場合

などには、契約の見直しや新たな条件提示が行われる可能性があります。 場合によっては、追加の担保提供や、借入限度額の引き下げといった対応を求められることもゼロではありません。

契約条件によっては住み続けられなくなるリスクも

商品によっては、

• ✅ 長期入院や施設への入所で「自宅に住まなくなった」とみなされると、契約が終了する場合
• ✅ 契約期間満了時に一括返済が必要になる場合

があります。「自宅に住み続けられること」が前提の仕組みだからこそ、将来の暮らし方の変化によっては見直しが必要になる点に注意が必要です。

利用できる物件や年齢などに制限がある

リバースモーゲージは、どんな方でも・どんな物件でも利用できるわけではありません。金融機関によって異なりますが、

• ✅ 利用できる年齢（例：満60歳以上など）
• ✅ 対象エリア（都市部中心など）
• ✅ 対象物件（戸建のみ・マンション可など）
• ✅ 配偶者や相続人に関する条件

といった条件があります。自分の自宅や家族構成で利用できるかどうかは、事前に金融機関や不動産会社に確認しておくことが大切です。

自宅を売却する場合との違いを比較

「自宅を活かして老後資金をつくる」という意味では、自宅を売却して資金化する方法もあります。リバースモーゲージとの違いを、大まかに比較してみましょう。

どちらが「正解」というわけではなく、ご本人やご家族の価値観・ライフプランによって最適な方法は変わります。 売却かリバースモーゲージか、またはまったく別の選択肢がよいのかも含めて、しっかりと検討しましょう。

リバースモーゲージが向いているケース・向かないケース

向いているケースの例

• ✅ 自宅には住み続けたいが、相続で必ず残す必要はないと考えている
• ✅ 老後の生活費や医療・介護費の備えに不安がある
• ✅ 年金以外の収入源が少ない
• ✅ 子どもは別の持ち家に住んでおり、自宅を引き継ぐ予定がない

向かないケースの例

• ✅ 自宅を必ず相続人に残したいという希望が強い
• ✅ 将来、自宅を建て替えたり、大きく建て替える予定がある
• ✅ 地価や建物の評価が低く、希望する金額を借りられない可能性が高い

実際には、「絶対に向いている」「絶対にダメ」というよりも、他の選択肢と比べながら検討していくイメージに近い制度です。

リバースモーゲージを利用するまでの流れ（イメージ）

金融機関や商品によって細かな違いはありますが、おおまかな流れは次のようなイメージです。

1. ご本人・ご家族で老後資金や相続について話し合う
2. 自宅の評価や他の選択肢も含めて整理
3. 金融機関にてリバースモーゲージの仮審査・本審査
4. 契約締結後、ご希望の方法（年金形式・一括など）で資金を受け取る

センチュリー21イーハルにできること

センチュリー21イーハルでは、リバースモーゲージそのものの契約だけでなく、

• ✅ 今の自宅の売却価格の目安を知りたい
• ✅ 売却とリバースモーゲージ、どちらが自分たちに合っているか知りたい
• ✅ 子どもたちにどのように説明すればよいか、一緒に整理したい

といったご相談もよくいただきます。

不動産は一度決めるとやり直しが難しい大きなご決断です。センチュリー21イーハルでは、売主さま・買主さまの立場に立って、「本当に納得できる選択」をしていただくことを大切にしています。

よくあるご質問（FAQ）