はじめに｜「特定空き家」って聞いたことありますか？

特定空き家とは？放置で“危険レベル”と判断された空き家

法律上の「特定空き家」のイメージ

特定空き家は、空家等対策特別措置法（平成27年施行）に基づいて、市区町村が 「著しく放置され、周辺に悪影響を及ぼしている」と判断した空き家のことを指します。

つまり、

• 「見た目がちょっと古い家」ではなく
• 「このままだと危ない」「近所の迷惑になっている」レベルまで放置された空き家

が対象になる、とイメージしていただくとわかりやすいと思います。

特定空き家と判断される4つの基準

このように、特定空き家とは単に古い家ではなく、「周囲にとって危険・迷惑なレベルまで放置された空き家」だと考えていただくと分かりやすいでしょう。

特定空き家に指定されるまでの流れ

いきなり「特定空き家」になるわけではありません

行政がいきなり「あなたの家は特定空き家です」と決めてしまうわけではありません。通常は、次のようなステップを踏んで進んでいきます。

① 調査・現地確認

まず、市区町村が空き家の所在や状態を調査します。近隣住民からの通報や、市の職員によるパトロールなどがきっかけになることも多いです。

この段階では、

• 建物の老朽化の程度
• 雑草・ゴミ・不法投棄の有無
• 倒壊・落下物の危険性

などが現地で確認され、所有者さまに連絡が行われます。

② 指導・助言

軽度の問題であれば、まずは「草木の伐採をしてください」「ごみを片付けてください」といった指導・助言からスタートします。

この段階で適切に対応できれば、特定空き家に指定されずに済むケースも少なくありません。

③ 勧告（この時点で税金が変わることも）

指導・助言を受けても改善されない場合、「特定空き家」としての勧告が出されることがあります。

この勧告が出ると、後ほどご説明する「住宅用地の特例（固定資産税の軽減）」が外れる可能性が出てきます。

④ 命令・行政代執行

勧告後も状況が改善せず危険と判断されると、行政から「修繕命令」や「除却命令（解体命令）」が出されます。

それでも対応がなされない場合、最終的には行政が強制的に解体を行う「行政代執行」が行われ、その費用は所有者さまに請求されることになります。

特定空き家になると「税金」がどう変わる？

勧告を受けると固定資産税が大幅アップ

通常、住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が大きく軽減されています。

• 住宅用地（200㎡以下）：評価額の1/6が課税標準
• 住宅用地（200㎡超の部分）：評価額の1/3が課税標準

ところが、特定空き家として「勧告」を受けると、この住宅用地の特例が外れ、 固定資産税が最大6倍程度に跳ね上がるケースもあります。

「空き家だから税金は安い」は大きな誤解

よくある誤解として、

• 「使っていない家だから、税金も安くて当然だろう」
• 「古い家だし、そのうちどうにかすればいい」

と考えて放置してしまうケースがありますが、実際には「放置すればするほど税負担が重くなる」可能性があります。

空き家のままにしておいても、

• 固定資産税・都市計画税などのランニングコスト
• 雑草・庭木の手入れ費用
• 老朽化が進んだ後の解体費用

など、見えない出費は年々増えていきます。

栃木県南エリアの空き家事情と「特定空き家」

小山市・下野市・栃木市・結城市でも空き家は増加傾向

栃木県南エリアでも、駅から少し離れた住宅地や昔ながらの集落では、 相続後に誰も住んでいない家や、親世代が施設に入居した後、そのまま残された家が増えています。

とくに、

• 築30〜40年以上の木造住宅
• 空き家期間が5年・10年と長期化している物件
• 遠方にお住まいの相続人さまが管理できていない物件

では、屋根の破損や草木の伸び放題などから、「管理不全空き家」→「特定空き家」へと移行してしまうリスクが高まります。

行政の動きは年々“厳格化”の方向に

各自治体は、空き家対策計画に基づいて、

• 空き家の実態調査
• 所有者さまへのアンケート・通知
• 危険建物への助言・指導

を行っています。所有者さまから見ると、「今までは何も言われなかったのに、急に市役所から手紙が来た」という印象を持たれることもありますが、 行政側も「放置空き家による事故・トラブルを未然に防ぐ」という役割を担っているのです。

「管理不全空き家」と「特定空き家」の違い

言い換えると、「管理不全空き家」は黄色信号、「特定空き家」は赤信号のイメージです。
黄色信号のうちに対策をすれば、赤信号になる前に食い止めることができます。

特定空き家に指定される前にできる対策

① 定期点検・簡易メンテナンスを続ける

まずは、所有者さまご自身またはご家族で、定期的に空き家の様子をチェックすることが大切です。

• 屋根や外壁に大きな破損やはがれがないか
• 雑草・庭木が道路や隣地にはみ出していないか
• 敷地内にゴミや不法投棄物が放置されていないか
• 窓ガラスが割れていないか、雨戸が外れていないか

少しの手入れで済むうちに手を打っておくと、後々の大きな修繕・解体費用を抑えられることもあります。

② 遠方在住なら「空き家管理サービス」を活用

相続した家が小山市や下野市、栃木市・結城市にあるものの、所有者さまご自身は首都圏や遠方にお住まいで、 「なかなか見に行けない」というケースも増えています。

その場合は、

• 定期巡回（外観チェック・写真報告）
• ポスト内のチラシ回収
• 簡易清掃・換気
• 庭木や雑草の管理

などを行う空き家管理サービスの利用も一つの方法です。
センチュリー21イーハルでも、空き家管理や売却・活用のご相談をまとめてお受けしています。

③ 利活用・売却・解体を含めて「出口」を考える

将来的に自分やご家族が住む予定がない場合、空き家をいつまでも持ち続けることは、税金・管理の負担という意味でリスクにもなりえます。

たとえば、

• 賃貸用にリフォームして貸し出す
• 売却して現金化し、相続や老後資金に充てる
• 解体して更地にし、駐車場や家庭菜園として活用する

など、空き家にはさまざまな選択肢があります。
「とりあえず放置」ではなく、「どうしていきたいか」を早めに考え、専門家に相談することが大切です。

空き家対策の補助制度もチェックしましょう

解体・改修に補助金が出るケースも

自治体によっては、

• 危険空き家の解体費用の一部を助成
• 空き家を活用するためのリフォーム費用の助成
• 空き家バンクへの登録支援

といった空き家対策補助制度を設けているところもあります。

たとえば、小山市では「危険空き家除却補助制度」など、 条件を満たす空き家について解体費用の一部を負担してくれる制度が用意されています（年度・予算により内容は変わります）。

補助金は「知っている人だけが得をする」側面もありますので、
空き家の解体や活用を検討される際には、事前に自治体や不動産会社へ確認しておくと安心です。

よくあるご質問（FAQ）｜特定空き家と実務のギモン

• Q. 行政から「空き家について相談したい」という通知が来ました。これは特定空き家にされたという意味ですか？

  A. 必ずしもそうとは限りません。多くの場合は、まず「実態を確認したい」「現状を教えてほしい」という段階の連絡です。

  この時点で適切に対応すれば、特定空き家に指定される前に問題を解決できることも多いので、通知を放置せず、内容をよく確認して対応することが大切です。

• Q. すでに建物がかなり傷んでいます。売却するのと解体するのは、どちらが良いでしょうか？

  A. 建物の状態・立地・周辺ニーズによってベストな選択肢は変わります。

  とくに栃木県南エリアでは、「古家付き土地」としてそのまま売却したほうが良いケースもあれば、 「解体して更地で売ったほうが買い手が付きやすい」ケースもあります。

  解体費用や固定資産税、将来の相続まで含めてシミュレーションしながら検討することをおすすめいたします。

• Q. 特定空き家に指定されたら、必ず解体しないといけないのでしょうか？

  A. 状況によりますが、必ずしも「即解体」というわけではありません。

  たとえば、屋根や外壁の補修・不要物の撤去・庭木の剪定などで危険性や悪影響が解消できると判断されれば、解体まで求められないこともあります。

  重要なのは、行政からの指導や勧告をきっかけに、所有者さまが具体的な対策に動くことです。

まとめ｜空き家は“放置しない”ことが最大の対策