登記識別情報とは？「権利証」との違いは？
「登記識別情報（とうきしきべつじょうほう）」という言葉を聞いたことがあっても、 紙の権利証とはどう違うの？ どんなときに必要なの？ と疑問に思われる方は多いものです。
不動産の売却・購入・相続など、人生の大切な場面で必ず関わるのが登記識別情報。 一言でいえば「不動産の本人確認をするための、とても大切な鍵」です。
この記事では、小山市・栃木市周辺で地域密着の センチュリー21イーハル が、 初めての方にも分かりやすく、専門的な話もかみ砕きながら、 登記識別情報の意味・通知方法・取得・紛失時の対応・旧権利証との違いを丁寧に解説します。
センチュリー21イーハル では、 不動産売却・相続・購入などのご相談を、 「誠実」「親身」「正直」のスタンスでお受けしています。
登記識別情報に関するご相談も多く、 専門用語を使わず、わかりやすくお伝えすることを心がけています。
登記識別情報とは？専門用語なしで分かりやすく解説
登記識別情報とは、簡単に言えば「不動産の本人確認を行うための秘密のパスワード（12桁の符号）」です。
2005年（平成17年）の不動産登記法改正によって導入され、それ以前の「権利証（登記済証）」に代わる仕組みとして運用されています。
✔️ 登記識別情報は紙の権利証ではない
登記識別情報は、昔のように分厚い紙の冊子ではありません。 1枚の「通知書」に12桁の符号が記載されているだけです。
実物のイメージとしては、「重要書類」と書かれた用紙にシールで覆われた暗号が印字されています。
✔️ 12桁の符号＝所有者しか知らない“秘密の鍵”
この12桁の符号は、不動産を売却したり、相続登記をしたりするときに、
- 本当にその不動産の所有者本人か？
- 登記手続きを行う権限があるか？
を確認するために使われます。
登記識別情報の役割｜なぜこんなに大切なのか？
登記識別情報の役割は、一言でいうと 「他人に勝手に名義変更されないようにするため」です。
① 本人であることを証明する役割
売買や相続などで登記申請をするとき、登記識別情報を提示することで、 「確かにこの登記を申請してよい本人（または代理人）です」 と証明します。
② 不動産の乗っ取り防止
第三者が勝手に登記申請しようとしても、この12桁の情報がなければ行うことができません。 いわば「鍵を持っていないとドアが開かない」仕組みです。
③ 登記制度のデジタル化を支える仕組み
昔ながらの「紙の権利証」ではコピーが簡単にできてしまうため、 現代のセキュリティには対応できませんでした。
登記識別情報は暗号技術を使い、 他人に知られない／コピーされない／改ざんできない セキュアな仕組みとして設計されています。
登記識別情報の形式と構成｜12桁コードはどう作られている？
✔️ 構成は「英数字の12桁」
登記識別情報は、次の特徴を持ちます。
- 英数字を組み合わせた12桁
- 乱数的に作られており推測は不可能
- 所有者本人にしかわからない
✔️ 通知書はこんな構造
通知書は下記のような構成になっています。
- 登記識別情報（シールに隠された12桁）
- 不動産情報（地番・家屋番号など）
- 注意書き（再発行不可など）
重要： 登記識別情報は一切の再発行ができません。 紛失すると、別の方法で本人確認手続きが必要になります。
登記識別情報と「登記済権利証（権利証）」の違い
不動産の売却相談を受けていると、お客さまからよくいただく質問があります。 「権利証と登記識別情報って、同じものなの？」
結論は、次のとおりです。
- 役割は同じ（所有者であることを証明）
- しかし形式がまったく違う
- 権利証は紙、登記識別情報は“12桁の秘密コード”
✔️ 権利証は「紙（登記済証）」、登記識別情報は「番号（12桁）」
昔は、登記が完了すると法務局から「登記済証（権利証）」が紙で交付されていました。 冊子のような厚紙で、いかにも“重要書類”という見た目です。
現代の登記制度では、この紙の権利証を廃止し、 登記識別情報（12桁）を所有者本人に通知する方式へ完全移行しました。
✔️ 権利証は再発行不可、登記識別情報も再発行不可
権利証も登記識別情報も、両方とも再発行はされません。
理由： 「本人証明書」を再発行してしまうと、悪意ある第三者が入手したときに 不動産の乗っ取りリスクが高まってしまうため。
✔️ 権利証があっても登記識別情報は通知されるの？
不動産を過去に取得したときに「権利証」しか持っていない場合、今の登記制度では 売却などの登記申請時に登記識別情報は新たに発行されません。
つまり、古い権利証を使って手続きすることになります。
登記識別情報の通知方法｜どのようにして交付される？
登記識別情報は、法務局の登記が完了したあと、 「登記識別情報通知書」として交付されます。
✔️ 通知書の特徴
- 1枚の用紙（A4サイズ）
- 登記識別情報（シールで隠されている12桁の符号）
- 土地や建物の情報（地番・家屋番号など）
- 注意事項（再発行不可・取扱注意）
シールをめくると12桁の符号が出てきますが、 一度めくると元に戻せない仕組みになっています。 これは改ざんやコピーを防ぐためです。
✔️ 通知書の見た目（イメージ）
実際の通知書は機密性が高いため写真などは公開できませんが、一般的には次のような構造です。
- 左側に不動産情報
- 中央に注意書き
- 右側にシールで隠された12桁コード
【注意】 通知書は「ただの紙」に見えますが、 不動産売却や相続登記で絶対に欠かせない非常に重要な書類です。 金庫などで厳重に保管することをおすすめします。
登記識別情報の取得方法｜いつ、誰が、どのように受け取る？
登記識別情報は、次の２つの場面で取得することができます。
- 不動産を購入して名義が変わったとき
- 相続登記で新たに所有者になったとき
名義変更の登記が法務局で完了すると、新しい所有者宛に登記識別情報が交付されます。
① 不動産売買の場合
売買の決済（残金支払い日）で登記申請を行い、その後法務局で名義変更が完了すると、 買主さま宛に交付されます。
実務では、司法書士が代理で受け取り、買主さまに説明のうえでお渡しすることがほとんどです。
② 相続の場合
相続登記を申請し、法務局で処理が完了すると、 新しい所有者（相続人）に通知書が交付されます。
相続は売買と異なり複数の相続人がいるため、手続きは司法書士に依頼するケースが多いです。
③ 手続き後の受け取り方（実務の流れ）
所有者本人が法務局へ受け取りに行くケースもありますが、 多くの場合は司法書士が代理受領し、 決済現場または後日、書留や対面で手渡し されます。
【イーハル不動産の対応】
センチュリー21イーハル では、
司法書士と連携し、お客さまが「受け取り方が分からない」「なくしそうで不安」というご相談にも丁寧に寄り添いサポートしています。
登記識別情報を紛失した場合の対応
登記識別情報は再発行ができません。 しかし、もし紛失してしまっても不動産を売れなくなるわけではありません。
✔️ 紛失したときにまず確認すること
- 登記申請書類一式に挟まっていないか
- 決済時の書類袋に入っていないか
- 司法書士から書留で届いていないか
- 金庫・ファイル・通帳ケースに紛れ込んでいないか
✔️ それでも見つからない場合
売買などで登記申請が必要になった際、 登記識別情報の代わりに提出できる「本人確認情報制度」があります（後章で解説）。
つまり、紛失したとしても登記手続きは問題なく可能です。
【よくある誤解】
「登記識別情報をなくしたら家が売れない」は誤りです。
手続きはできますので、まずは落ち着いて司法書士や不動産会社へご相談ください。
✔️ シールを剥がしたらどうなる？（とても重要）
登記識別情報通知書の右側に貼られている「開封厳禁」のシールは、 12桁の識別情報を隠すための封印です。
このシールを一度でも剥がしてしまうと、次のような問題が起こります。
- 12桁のコードが外部に露出するため、盗み見されるリスクが高まる
- シールを元どおり貼り直すことができない（痕跡が残る）
- 「他人に知られた可能性がある」とされ、取扱いに注意が必要になる
特に、コードが第三者に知られてしまうと、 不正な登記申請に悪用されるおそれも否定できません。
【重要】
シールは、司法書士から「今ここで開封します」と指示があった場合を除き、
絶対に剥がさないでください。
通常の売却・相続の手続きでは、
シールを剥がす必要は一切ありません。
つまり、登記識別情報は「中を見るための書類」ではなく、 “封がされている状態のまま” 保管しておく書類です。 封印が intact（無傷）であることそのものが、正しい保管状態として評価されます。
登記識別情報の代わりになる方法｜本人確認情報制度とは？
登記識別情報を紛失してしまった場合でも、 「本人確認情報制度」を利用することで登記申請が可能です。
これは司法書士が「この人は確かに所有者本人である」と証明するために作成する書類で、 法務局も正式に認めている制度です。
✔️ 本人確認情報を作成するために必要なもの
- 本人確認書類（運転免許証・マイナンバーカードなど）
- 登記に関係する書類（売買契約書など）
- 過去の登記内容が確認できる資料（権利証が残っていれば有効）
- 司法書士との面談（対面またはオンライン）
これらをもとに、司法書士が所有者本人で間違いないと判断できれば、 登記識別情報の代わりとして法務局に提出されます。
【注意】
この手続きには司法書士報酬がかかります。
一般的には 3〜6万円程度が目安ですが、案件内容によって前後します。
登記識別情報が必要になるタイミング
登記識別情報は常に使うわけではありません。 不動産の登記手続きのうち、所有権に関わるものに必要となります。
✔️ 以下のときに必須となります
- 所有権移転登記（売買・贈与・相続など）
- 所有権の保存登記（新築時）
- 抵当権設定登記（住宅ローンを組むとき）
- 抵当権抹消登記（ローン完済時）
不動産の「名義を変える」または「権利を設定する」場面で用いられるイメージです。
【例外】
相続登記の場合、すでに権利証が紛失していても手続き可能です。
相続は権利が自動的に承継される性質があるため、
書類の検証方法が売買とは異なります。
不動産売却・購入と登記識別情報｜イーハル不動産の実務解説
不動産売却や購入の現場では、登記識別情報は決済日に司法書士に渡す重要書類です。
地域密着であるセンチュリー21イーハルは、 小山市・下野市・栃木市・結城市エリアで多くの売買サポートを行っていますが、 実際の現場では次のような流れになります。
① 売主さまの場合（登記識別情報を準備する）
売主さまには、決済日前に次のようにご案内しています。
- 登記識別情報通知書を探してご準備ください
- 見つからない場合は早めにご連絡ください（代替手続きが必要）
- 封筒・金庫・重要書類入れなどに保管していることが多い
決済当日は、司法書士へ原本を提出し、確認が済んだあと返却されます。
② 買主さまの場合（新しい登記識別情報を受け取る）
不動産を購入した買主さまは、 登記完了後に新しい登記識別情報通知書が交付されます。
センチュリー21イーハルでは、司法書士から受領した通知書を 書留郵便または対面で、安全にお渡ししています。
③ 決済当日の実務（司法書士の流れ）
- 売主さまの本人確認
- 登記識別情報の原本確認
- 買主さまの登記申請書類を整える
- 法務局へオンライン申請
- 後日、登記完了後に新しい通知を買主さまへ交付
④ 登記識別情報が紛失しているケース
売主さまが紛失している場合、 本人確認情報制度を利用することになります。
このときは司法書士による面談が必要なため、 早めに売却相談していただくことが非常に大切です。
【地域密着の強み】
小山市・下野市・栃木市周辺では、昔の権利証のまま保管している方も多く、
「どれが登記識別情報かわからない」というご相談が非常に多いです。
センチュリー21イーハルでは、
書類の判別から手続きの流れまで、分かりやすく丁寧にサポートしています。
登記識別情報の悪用リスクと注意点｜安全に保管するために
登記識別情報は非常に重要な情報です。 他人に知られてしまうと、不正な登記をされる可能性があります。
実際、近年は登記識別情報を悪用した詐欺も報告されており、 法務局も注意喚起を行っています。
✔️ 悪用されるケース
- 通知書の12桁コードを盗み見て不正利用される
- 封筒ごと盗難される
- 偽の司法書士を名乗って通知書を奪おうとする
✔️ センチュリー21イーハルがお伝えしている保管のポイント
- 金庫や施錠できる引き出しに保管する
- 写真に撮ってスマホに保存しない（流出リスクが高い）
- 家族にもむやみに共有しない
- 司法書士・不動産会社に渡すのは決済当日のみ
【特に多い誤解】
12桁コードを「メモ書き」で控えておく方がいますが、
紛失・流出する危険が高いため絶対に避けてください。
登記識別情報はあなたの不動産を守る「セキュリティキー」。 大切に扱うことが最も重要です。
小山市・下野市・栃木市で多いご相談事例｜地域密着だからこそ分かるリアル
センチュリー21イーハル には、 小山市・下野市・栃木市・結城市周辺の多くのお客さまから、 「登記識別情報に関するお悩み」や「書類がどれか分からない」という相談が寄せられます。
✔️ 事例①：権利証だと思っていた書類が登記識別情報ではなかった
昔の書類がまとめて保管されていて、 どれが本当に必要な書類なのか分からないというケースは非常に多いです。
封筒に「重要」と書かれていても、実は住宅ローン書類だったり、保険会社の封筒だったりすることもあります。
【イーハルの対応】
現地へ訪問し、一緒に書類を確認しながら、丁寧に仕分け・説明を行っています。
✔️ 事例②：登記識別情報を紛失してしまった
「家を売りたいのに、登記識別情報が見つからない…」 という相談は、年間を通して最も多く寄せられるものです。
ほとんどの方は「家が売れなくなるのでは」と不安になられますが、 司法書士による本人確認情報で対応できるためご安心ください。
✔️ 事例③：相続で複数人が関わり、誰が通知書を持っているか分からない
相続は関係者が多いため、 「兄が持っていると思っていたら実は父の金庫にあった」 などのケースが頻繁に起こります。
相続登記のご相談時には、 センチュリー21イーハル が司法書士と連携しながら どこに通知書があるのかを確認し、適切な手続きへ進められるようサポートしています。
✔️ 事例④：権利証と登記識別情報の違いが分からない
長年住んでいるお客さまほど、制度が変わったことを知らず、 「その薄い紙みたいなのが本当に権利証なの？」 と驚かれる方も多いです。
「紙の時代」と「12桁コードの時代」が混在していることが、混乱の原因となっています。
よくあるご質問（FAQ）
Q1｜登記識別情報はコピーを取って保管してもよいですか？
おすすめしません。 コピーや写真データは流出リスクが高く、悪用される可能性があります。 原本のまま、安全な場所に保管してください。
Q2｜通知書を破ってしまった場合はどうなりますか？
シールがめくれて中身（12桁）が見えていなければ問題ありません。 ただし、破損がひどい場合には司法書士に確認してください。
Q3｜登記識別情報を紛失しても家は売れますか？
売れます。 本人確認情報制度を使って登記申請が可能ですのでご安心ください。
Q4｜相続のときにも登記識別情報は必要ですか？
場合によります。 相続登記は「権利が当然に承継される」という性質があるため、 無くても手続きできますが、あるとスムーズに進みます。
Q5｜小山市や下野市・栃木市ではどんな書類の紛失が多いですか？
権利証（古い紙の冊子）と、登記識別情報（12桁コード）が混在しているケースが最も多いです。 ご相談いただければ、どちらが必要な書類か一緒に確認いたします。
Q6｜登記識別情報の封筒を開封したら価値はなくなりますか？
コード部分のシールを剥がさなければ問題ありません。 シールを剥がす＝12桁が露出する＝他人に知られる可能性が高まる と理解してください。
Q7｜家族が勝手に開封した場合どうなりますか？
シールを剥がしていなければ問題ありません。 ただし内容を知られるのは避けるべきなので、厳重に注意が必要です。
Q8｜登記識別情報は紙でなくデータでもらえますか？
いいえ。 セキュリティの観点から「通知書（紙）」のみの交付となります。
Q9｜住宅ローンの完済にも登記識別情報は必要ですか？
はい。 抵当権抹消登記に使用しますので、大切に保管しておいてください。
まとめ｜登記識別情報は不動産を守る大切な“鍵”です
登記識別情報は、あなたの大切な不動産を守るための 「本人確認の鍵」であり、決して軽く扱えるものではありません。
- 紛失しても家は売れる（代替手続きあり）
- 権利証と目的は同じだが形式が異なる
- 悪用される可能性があるため保管には注意
- 売却・相続の場面で必要となる
小山市・栃木市周辺では、登記識別情報がどれか分からない方や、 紛失して不安になられる方が非常に多くいらっしゃいます。
小さな不動産屋さんならではの、きめ細かな対応で、売却・購入・相続・空き家など、不動産に関するあらゆるお悩みに丁寧にお応えいたします。 まっすぐにお客さまと向き合う宅地建物取引士が、お一人おひとりのご事情に寄り添い、誠実かつ親身にサポートいたします。
