1. 今回のケース設定と前提条件

まずは、この記事で使う前提条件を整理しておきます。実際のご家庭の状況によって数字は変わりますので、 あくまで「考え方のイメージ」としてご覧ください。

1-1. 想定している物件と相続の状況

• 物件：小山駅 徒歩10分・小山市城東の築20年 3LDK区分マンション
• お父さまが単独名義で所有・居住していた
• 2025年4月にお父さまがご逝去
• お母さまはすでに他界
• 相続人は実子2人（兄・弟）のみ
• 死亡時点の預貯金・現金：1,000万円

マンションの評価額については、ここではわかりやすくするために 2,000万円 と仮定します。 （小山市の3LDK中古マンション相場からみて、決して不自然ではない水準です）

2. 相続人は誰になる？兄弟2人だけのケース

2-1. 配偶者がいない場合の相続人

日本の相続では、まず「誰が相続人になるか」が法律で決まっています。お子さまがいる場合、 配偶者＋子どもが相続人になりますが、今回のケースでは、お母さまがすでに亡くなられているため、

• 相続人：兄・弟の2人のみ
• 法定相続分：兄 1/2、弟 1/2（＝子ども同士で均等）

つまり、法律上の「基準」としては、 兄と弟が、財産全体の半分ずつを相続する形になります。

2-2. 「法定相続分」で必ず分けなければいけない？

ここで誤解されやすいのが、 「法定相続分どおりに分けるのが絶対ルール」ではない という点です。

実際には、

• 兄がマンションを相続して住み続ける代わりに、弟が預貯金を多めにもらう
• マンションをいったん兄弟で共有名義にしておき、その後どうするか話し合う

など、相続人全員の合意があれば、柔軟に決めることができます。 ただし、あとでトラブルにならないように、 遺産分割協議書をしっかり作っておくことがとても大切です。

遺産分割協議書とは？

遺産分割協議書とは、相続人全員で話し合って決めた 「遺産をどのように分けるか」という内容を書面にまとめたものです。 かんたんに言うと、 相続人どうしの約束事を形にした“合意書” だとイメージしていただくと分かりやすいです。

• 誰がどの財産を相続するのか
• 不動産（マンション・土地・建物）を誰の名義にするのか
• 預貯金をどのような割合で分けるのか
• 代償金（兄が弟へ支払う調整金など）があるかどうか

こういった内容を、相続人全員の署名・押印つきで残しておくことで、 「言った・言わない」のトラブルを防ぎ、のちのちの相続登記や金融機関の手続きもスムーズに進めることができます。

3. マンション＋預貯金1,000万円の「分け方」の具体例

それでは、具体的にどう分けるのかをイメージしやすくするために、 代表的なパターンを見てみましょう。

3-1. 例①：兄がマンション、弟が預貯金多めのパターン

まずは、お兄さまがマンションを相続し、弟さまが現金を多めにもらうパターンです。

このままだと、兄 2,200万円・弟 800万円で「兄が多くもらいすぎ」になります。 そこで、実務では次のような調整を組み合わせることが多いです。

• 兄から弟へ「代償金（差額の一部）」を支払う
• 固定資産税や修繕費など、将来負担の大きさも考慮して、すこし兄側に多く配分して合意する

たとえば、兄から弟へ400万円を支払うとすると、

完全に1,500万円ずつにそろえる必要はなく、 「兄はマンションを引き継ぐ負担もあるから、少し多めでいいよ」 といった合意になることも珍しくありません。

3-2. 例②：マンションを兄弟で1/2ずつ共有にするパターン

もう一つのよくあるパターンが、「とりあえずマンションは兄弟で1/2ずつ共有にする」方法です。

• 兄：マンション持分1/2（1,000万円）＋預貯金500万円
• 弟：マンション持分1/2（1,000万円）＋預貯金500万円

一見するときれいに半分ずつですが、

• 将来売却したいタイミングが兄弟でずれる
• 片方が住み続けたい・もう片方は現金化したい、で対立する

などのトラブルが起こるリスクがあります。共有名義は 「一時的なつなぎ」 でとどめ、 将来どうするかの方針を早めに話し合っておくことが重要です。

共有名義は避けた方が良い？トラブルの元になることも

マンションを兄弟で1/2ずつ共有名義にする方法は、一見すると公平で合理的に見えます。 しかし、実務の現場では「共有名義が原因のトラブル」が少なくありません。

とくに次のようなケースで問題が起こりやすくなります。

• 兄は住み続けたいが、弟は早く売却して現金化したい
• 将来のリフォーム費用や管理費の負担割合でもめる
• どちらかが連絡に応じなくなる（疎遠・音信不通など）
• 共有者の一方が亡くなり、相続人が増えてさらに共有が複雑化する

共有名義というのは、法律上「全員の合意がないと売却・賃貸・担保設定などができない」仕組みです。 そのため、意見が合わない状態が続くと、不動産が身動きできないまま何年も放置されるという事態にもつながります。

共有名義は「一時的なつなぎ」と考えるのが安全

どうしても最初は共有名義にせざるを得ない場合でも、 「将来どうするか」を早い段階で話し合い、出口（売却・単独名義化など）を決めておくことが重要 です。

• 将来的には兄が買い取る（弟は代償金を受け取る）
• 数年後に売却して現金を分ける
• 兄が住む・弟は住まない場合の費用負担ルールを明確にする

曖昧なまま共有を続けるほど、後のトラブルは大きくなりがちです。 相続してすぐの段階だからこそ、共有名義のままにする期間をなるべく短くし、明確な方針を決めておくことをおすすめします。

4. 相続税はかかる？基礎控除とざっくり試算

4-1. 相続税の基礎控除の考え方

相続税には 「基礎控除（きそこうじょ）」 という枠があり、 この金額までは相続税がかかりません。

基礎控除額の計算式は、一般に次のように説明されます。

基礎控除 ＝ 3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数

今回のケースでは法定相続人は兄・弟の2人なので、

• 基礎控除 ＝ 3,000万円 ＋ 600万円 × 2人 ＝ 4,200万円

一方で、先ほどの仮定では、

• マンション 2,000万円
• 預貯金 1,000万円
• 合計 3,000万円

となっていますので、単純計算では 基礎控除4,200万円 ＞ 遺産総額3,000万円 となり、このケースでは相続税はかからない可能性が高いと言えます。

5. 兄がマンションを相続したあとのランニングコスト

ここからは、兄がマンションを単独で相続した場合を想定して、 「持ち続けるだけでどのくらい費用がかかるのか」を整理してみます。

5-1. 毎年かかる主な費用

• 管理費・修繕積立金（月2万円前後と仮定）
• 固定資産税・都市計画税（年間おおむね10万円前後と仮定）
• 将来の大規模修繕費（マンション全体での修繕とは別に、室内リフォーム費など）

たとえば、管理費・修繕積立金の合計が 月2万円（年間24万円）、固定資産税等が 年間10万円とすると、

• 年間ランニングコスト：合計 約34万円

住まずに空き家のまま持っていると、このコストはすべて「持ち出し」になります。 賃貸に出す場合は、家賃収入の中からこれらをまかなうイメージです。

6. 15年間「賃貸に出した場合」のシミュレーション

次に、兄がマンションを相続したあと、 15年間賃貸に出した場合 を具体的な数字でみてみましょう。

6-1. 小山市の3LDK賃貸相場を参考にした家賃の仮定

小山市の3LDK賃貸マンションの相場をみると、

• 全体の平均：7〜10万円前後
• 小山駅から近いエリアでは、もう少し高い物件もある

といった水準が目安になります。 （実際の募集条件によって変わります）

ここでは、月8万円で貸せたと仮定して計算してみます。

6-2. 15年間賃貸に出した場合の収支イメージ

【前提条件】

• 家賃：月8万円（年間96万円）
• 空室・滞納などを考慮して、入居率90％（＝実際に賃料が入るのは1年のうち約10.8ヶ月分）
• 管理会社への手数料・日常修繕などで家賃の20％を費用と仮定
• 固定資産税など：年間10万円

【年間のざっくり収支】

• 家賃収入（実質）：96万円 × 90％ ＝ 約86万4,000円
• 管理費等（20％）：約17万2,000円
• 固定資産税等：10万円

したがって、

年間の手取りイメージ は、 約86.4万円 − 17.2万円 − 10万円 ≒ 約59万円 と考えることができます（所得税・住民税などはここでは考慮していません）。

この状態が15年間続いたとすると、

• 59万円 × 15年 ＝ 約885万円 の家賃収入（手取りベース）

となります。

6-3. 15年後に売却する場合の売却価格（仮定）

築20年だったマンションは、15年後には築35年になります。 築年数が進むと価格は少しずつ下がっていくのが一般的ですので、 ここではわかりやすく、

• 15年後の売却価格：1,200万円

と仮定してみます。

売却時には、仲介手数料や諸費用として 売却価格の約4％前後がかかることが多いので、

• 売却諸費用：1,200万円 × 4％ ＝ 約48万円
• 売却後に手元に残る金額：1,200万円 − 48万円 ＝ 約1,152万円

となります（譲渡所得税などはここでは考慮していません）。

6-4. 「15年間賃貸＋その後売却」のトータル

ここまでを合計すると、

• 家賃収入（手取り）：約885万円
• 15年後の売却手取り：約1,152万円

合計は、

約885万円 ＋ 約1,152万円 ＝ 約2,037万円

というイメージになります。

7. すぐに「売却した場合」との比較｜どちらが得？

では、相続してすぐにマンションを売却した場合と比べると、どうなるでしょうか。

7-1. 相続後すぐに売却した場合のイメージ

ここでは、相続した直後に 2,000万円で売却できたと仮定します。

• 売却価格：2,000万円
• 仲介手数料などの諸費用：約4％（80万円）
• 売却後の手取り：2,000万円 − 80万円 ＝ 約1,920万円

以後は賃貸運用をしないため、家賃収入はありませんが、 早い段階でまとまった現金を手にできるメリットがあります。

7-2. 「15年賃貸＋その後売却」との単純比較

上記の仮定では、 「15年間賃貸＋その後売却」のほうがやや有利 という結果になりました。

ただしこれは、

• 家賃がしっかり入る（入居率が高い）
• 大きな修繕が発生しない（または想定内におさまる）
• 15年後も売却できる価格が大きく崩れない

などの前提があるからこその数字です。 家賃が想定より低くなったり、空室が続いたり、大規模なリフォームが必要になった場合には、 すぐ売却したほうが結果的に良かったというケースも十分ありえます。

大規模なリフォームが必要になった場合、どれくらい費用がかかるのか？

築20年を過ぎ、さらに15年が経過して築35年になる頃には、室内の劣化が進むため、 大規模なリフォーム費用が発生する可能性があります。 もし賃貸を続ける場合、入居付けのために一定のリフォームが必要となるケースも多く、 ここは運用判断の大きなポイントになります。

代表的なリフォーム項目と、おおまかな費用感は次のとおりです。 実際の物件状況によって大きく変わりますが、賃貸運用を考える上での「目安」としてご覧ください。

こうしたリフォーム費用は、賃貸の募集条件（家賃・入居スピード）に直結するため、 「運用益で回収できるのか？」が重要な判断軸になります。

リフォームが必要な場合、売却のほうが得になるケースも

たとえば、300万円のリフォームを行って賃貸運用を続けても、 家賃相場や空室率によっては回収に10年以上かかる場合もあります。 また、築35年となると、マンション全体の大規模修繕や建物寿命も影響してくるため、 家賃が伸びづらいケースも多くあります。

一方で、売却の場合は、リフォームをせず現況のまま売却できるケースもあり、 リフォームコストをかけずに手取り額を確定できるメリットがあります。

8. 賃貸と売却を決めるときのチェックポイント

「結局、うちは賃貸がいいの？ 売却がいいの？」という問いに、ひとことで答えるのは難しいのですが、 判断の際に押さえておきたいポイントをまとめてみました。

8-1. 賃貸向きのケース

• 小山駅に近く、賃貸需要が見込める立地・間取りである
• 兄が将来住む可能性も残しておきたい
• 毎月の家賃収入が、ローン返済や老後資金の一部として役立つ
• 多少の空室リスクや修繕リスクも許容できる（心の余裕・資金的余裕がある）

8-2. 売却向きのケース

• 今後も兄弟ともに住む予定がない
• 管理費・固定資産税の負担が重く、長期間持ち続けるのが不安
• 兄弟で公平に現金を分けて、相続の話を早くスッキリさせたい
• 将来の大規模修繕・建て替えなど、マンション特有のリスクを抱えたくない

どちらを選ぶにしても、 「数字でざっくりシミュレーションしてみること」 がとても大切です。 感覚だけで判断するのではなく、 「家賃○万円なら年間いくら残るのか」「何年くらいで売却したいか」 を整理しましょう。

9. 迷ったときは専門家と一緒にシミュレーションを

相続したマンションを、 「今すぐ売るか」「賃貸に出すか」「しばらく保留するか」──。 どれを選ぶかによって、今後の家計や相続の状況は大きく変わります。

この記事のシミュレーションはあくまで一例ですが、 実際にお父さまのマンション・預貯金の額・兄弟それぞれのご事情を踏まえて数字を出してみると、 「自分たちに合った答え」が見えやすくなります。

※本記事は、相続不動産に関する考え方や一般的な目安を分かりやすく解説することを目的としており、特定の判断（売却・賃貸・分割方法等）を推奨するものではありません。
掲載している物件価格・家賃・利回り・税額・リフォーム費用・各種シミュレーションはあくまで一例であり、実際の金額や結果は、物件の個別条件・立地・築年数・管理状況・市場動向・金利・税制改正等により大きく異なります。
また、相続に関する税務判断、遺産分割の内容、契約条件等によっては、想定外の費用負担やトラブルが生じる可能性があります。
最終的なご判断にあたっては、必ずご自身で内容をご確認のうえ、税理士・司法書士・不動産会社などの専門家へご相談いただくことをおすすめいたします。※将来の収益や売却価格を保証するものではありません。