土地のみと土地＋建物あり、固定資産税はどっちが安い？
🤔固定資産税とは？
固定資産税とは、土地・建物を所有している人に毎年かかる税金のことです。
毎年1月1日時点で固定資産を持っている人が、市区町村に納める地方税になります。
税額の基本的な計算式は次のとおりです。
固定資産税額 ＝ 固定資産税評価額 × 税率（1.4％が標準）
評価額そのものは自治体が決定するため、所有者が「勝手に変えられる」ものではありません。
だからこそ、「評価額に対してどのような軽減が受けられるか」が重要になってきます。
土地だけの場合と、土地＋建物がある場合の大きな違い
住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用される
ポイントは、住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用されるという点です。
つまり、
- 家が建っている土地（住宅用地） → 税金が軽減される
- 建物がない土地（更地） → 原則として軽減されない
という違いがあります。
「建物があるかどうか」で、同じ評価額の土地でも固定資産税が大きく変わる──ここが非常に重要なポイントです。
🧮 計算例で比較してみよう
🅰 土地だけの場合（更地）
条件
- 土地の評価額：1,000万円
- 税率：1.4％
計算式
1,000万円 × 1.4％ ＝ 14万円
👉 年間の固定資産税は約14万円となります。
🅱 土地＋住宅がある場合（住宅用地の特例あり）
同じく、土地の評価額が1,000万円だとして考えてみましょう。
- 土地の評価額：1,000万円
- 住宅用地（200㎡以下）として課税：評価額 × 1/6
- 税率：1.4％
計算式
（1,000万円 × 1/6） × 1.4％ ＝ 約 2万3,000円
💡 比較すると…
同じ評価額1,000万円の土地でも、建物の有無でこれだけ差が出ます。
- 土地だけ（更地）の場合：
1,000万円 × 1.4％ ＝ 約14万円 - 建物あり（住宅用地の特例あり）の場合：
1,000万円 × 1/6 × 1.4％ ＝ 約2.3万円
つまり、家が建っているだけで固定資産税はおよそ1/6に軽減されます。
更地のままにしておくよりも、住宅があるほうが圧倒的に税金が安くなるということですね。
🤔 なぜ「更地」の税金は高くなるの？
住宅が建っていない土地（更地）は、住宅用地の特例が使えないため、評価額のまま課税されます。
市町村から見ると、更地は
- 人が住んでいない
- 生活の拠点として使われていない
という扱いになり、「住宅を支える土地」としての軽減対象にならないのです。
このため、「家を解体した途端に固定資産税が高くなった！」というケースは珍しくありません。
解体を検討する前に、固定資産税・都市計画税の変化も含めてシミュレーションしておくことが大切です。
🤔 建物が古くても住宅用地の特例は使える？
結論から言うと、建物が古くても「人が住める状態」であれば住宅用地の特例は適用されます。
ただし、次のような場合は注意が必要です。
- 廃墟のように、客観的に見て居住実態がない
- 倒壊の危険があるなど、安全上問題がある
このような建物は、「住宅」として認められず、特例が外れてしまう場合があります。
「古い家だから解体してしまおう」という前に、税金の軽減がどう変わるかを、不動産会社や税理士などに相談しておくと安心です。
🧾 都市計画税も同じように軽減される
住宅用地の特例は、固定資産税だけでなく「都市計画税」（標準税率0.3％）にも適用されます。
そのため、
- 固定資産税
- 都市計画税
の両方で、住宅用地としての軽減を受けることができます。
更地にすると、
- 固定資産税が上がる
- 都市計画税も同様に軽減がなくなる
という二重のインパクトが出てくる可能性があるため、解体・更地化を決める前に、トータルで税負担を確認することが大切です。
🏁 まとめ｜建物がある土地のほうが税金面では圧倒的に有利
今回の内容を、あらためて整理してみます。
- 固定資産税は、土地・建物の所有者に毎年かかる市町村税。
- 住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、税額が大きく軽減される。
- 評価額1,000万円の土地の場合、更地だと約14万円、住宅用地の特例があると約2.3万円と、およそ1/6まで下がることもある。
- 古い建物でも、「居住用」として認められるうちは特例の対象。ただし、廃墟・危険建物のようなケースは除外されることがある。
- 住宅用地の特例は、固定資産税だけでなく都市計画税にも適用される。
「なんとなく解体して更地にする」前に、税金の変化や将来の活用方法まで含めてじっくり検討することが、とても大切です。
空き家・古家付き土地の売却や活用を考えるときには、「解体して更地にするほうが良いのか」「建物を残したまま売るほうが良いのか」を、税金も含めて比較してみると判断しやすくなります。
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