1. 公簿（こうぼ）とは？不動産でいう「公簿」の意味

1-1. 公簿の一般的な意味

「公簿」とは、国や自治体などの公的機関が作成・管理している帳簿の総称です。税務署の台帳や住民票の記録など、さまざまなものが公簿に当たります。

不動産の世界で「公簿」と言う場合には、ほとんどの場合、法務局が管理している「不動産登記簿」のことを指します。日常会話でも、「この土地の公簿面積は…」というように、登記簿に載っている内容とセットで使われることが多い言葉です。

1-2. 不動産登記簿としての公簿

不動産登記簿には、その土地や建物が、

• どこにあるのか（所在）
• どのような性質の土地なのか（地目）
• どれくらいの面積があるのか（地積）
• 誰が所有者なのか
• 住宅ローンなどの担保権が付いているか

などが記録されています。言い換えると、「この不動産がどんなものか」を示す公式な基本情報がまとまっているのが登記簿であり、それが不動産の世界で言う「公簿」です。

2. 公簿に載っている主な情報

2-1. 土地登記簿の構成（表題部・甲区・乙区）

土地の登記簿は、大きく次の三つの部分に分かれています。

• 表題部（ひょうだいぶ）
• 甲区（こうく）
• 乙区（おつく）

それぞれの役割を簡単に見てみましょう。

表題部には、土地の物理的な情報が記載されています。

• 所在：栃木県小山市〇〇町
• 地目：宅地・田・畑など
• 地積：200.00㎡ といった面積

甲区には、その土地の所有者に関する情報が記録されています。

• 所有者の氏名・住所
• 取得原因（売買・相続・贈与など）
• 登記をした日付

乙区には、所有権以外の権利が記載されます。

• 住宅ローンのための抵当権
• 根抵当権
• 地上権・地役権など

乙区に抵当権が残っている場合には、「まだローンが残っている」「担保が付いている」ということを意味します。売却や相続を考える際には、必ず確認しておきたいポイントです。

2-2. 建物登記簿に載っている内容

建物についても、基本的な構成は土地登記簿と同じで、表題部・甲区・乙区に分かれています。

• 建物の所在（どの土地の上に建っているか）
• 家屋番号
• 構造（木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造など）
• 階数
• 各階の床面積
• 所有者・抵当権の有無

マンションの場合には、住戸ごとに専有部分の床面積や持分割合などが記載されています。戸建て・マンションいずれも、売買や相続の場面では、この公簿の情報をベースに手続きを進めていくことになります。

3. 公簿面積とは？実際の面積と違うこともある理由

3-1. 公簿面積の意味

不動産取引では、「公簿面積」という言葉がよく登場します。これは、登記簿（公簿）の表題部に記載されている土地の面積（地積）のことです。

例えば、「地積：200.00㎡」と記載されていれば、その数字が公簿面積になります。売買契約書や重要事項説明書にも、「公簿面積〇〇㎡」という形で記載されることが多くあります。

3-2. 公簿面積と実測面積の誤差

ここで注意したいのは、「公簿面積が実際の面積とぴったり一致しているとは限らない」という点です。

公簿面積は、昔の測量技術や測り方に基づいて登記されているケースも多く、現在の精度の高い測量によって改めて測ってみると、数平方メートル単位でズレが出ることがあります。

例えば、次のようなケースは珍しくありません。

• 公簿面積：200㎡
• 実測面積：195㎡（実際に測ったら少し小さかった）

特に、昔からある土地や、何度か分筆・合筆を重ねている土地では、このような誤差が出やすくなります。

4. 公簿売買と実測売買の違い

4-1. 公簿売買とは何か

公簿売買とは、登記簿（公簿）に記載されている面積を前提として売買を行う方法です。売買契約書や重要事項説明書には、「公簿売買とし、実測による精算は行わない」といった記載がされます。

一般的には、公簿売買の場合は、後から実際の面積を測ってみて多少の増減があったとしても、売買代金の精算は行わない扱いとすることが多くなります。測量費用を抑えつつ、手続き自体は比較的スムーズに進められるというメリットがあります。

4-2. 実測売買とは何か

実測売買とは、土地家屋調査士などの専門家が現地で測量を行い、実際の面積を確定した上で売買代金を決める方法です。

売買契約書には、「実測の結果に基づき面積を確定し、増減があれば売買代金を精算する」といった内容が盛り込まれます。境界をきちんと確定したい場合や、将来のトラブルを極力避けたい場合には、実測売買が選ばれることが多くなっています。

4-3. 重説での説明義務と実務上の流れ

宅地建物取引業法では、宅地建物取引士が契約前に買主へ交付・説明しなければならない「重要事項」の中に、「対象不動産の面積が公簿によるものか、実測によるものか」という項目があります。

そのため、不動産会社は、重要事項説明書の「対象不動産に関する事項」の欄に、公簿か実測か、売買代金を精算するかどうかを明記し、宅地建物取引士が署名・押印のうえで説明する必要があります。

公簿売買か、実測売買かは、売主・買主双方にとって大きな意味を持つ取り決めです。契約書や重説の記載だけでなく、口頭でもしっかりと理解しておくことが大切です。

5. 公簿と実測の違いを整理すると

公簿と実測は、どちらも土地の面積を示すものですが、その根拠と精度が異なります。

5-1. 根拠と精度の違い

公簿面積は、法務局で管理されている登記簿に記載された面積です。多くの場合、過去の測量結果に基づいており、当時の測量技術や測り方によっては、現在の実際の面積と数平方メートル程度の誤差があることがあります。特に古い土地ほど、その差が大きくなる傾向があります。

一方、実測面積は、土地家屋調査士などの専門家が現地で測量を行い、隣地所有者立ち会いのもとで境界を確認しながら、最新の測量機器を使って算出した面積です。実際の広さに非常に近い数字が得られるため、将来の境界トラブル防止という意味でも安心度が高い方法といえます。

5-2. 費用と手間の違い

公簿面積を前提に取引する場合、追加の測量費用は原則としてかかりません。登記事項証明書の取得費用だけで済むため、コストを抑えたい場合には助かる方法です。

実測を行う場合は、土地家屋調査士への報酬や、境界確認のための立ち会いなどが必要になり、数十万円単位の費用が発生することも多くなります。その分、境界と面積をはっきりさせられる安心感が得られると考えると、「どこまで費用をかけて確認するか」という考え方になります。

5-3. どちらを選ぶかの目安

ざっくりとした考え方としては、次のような目安があります。

• 正確な面積で売買したい、将来のトラブルをできるだけ避けたい場合 → 実測売買
• 測量費用を抑え、比較的簡易に取引を進めたい場合 → 公簿売買

どちらが良い・悪いというよりも、土地の状況や売買の目的、予算によって適切な選択が変わってきます。実務では、「境界の状況」「近隣との関係」「将来の利用計画」などもふまえて検討することが多いです。

6. 専門家や不動産会社に依頼する方法

司法書士や不動産会社に依頼して、登記簿や関連書類の取得を代行してもらうこともできます。「何をどう請求すればよいかよく分からない」「忙しくて法務局まで行く時間がない」という場合には、専門家に任せるのもひとつの方法です。

小山市・下野市・栃木市・結城市周辺の不動産については、どの法務局・出張所が管轄になっているかも重要です。代表的な登記所の情報を整理すると、次のようになります。

窓口の受付時間や手続きの詳細は変更されることもあるため、実際に出向く前には、最新の公式情報を必ず確認しておくと安心です。

7. 公簿と似た他の書類との違い

不動産の話では、「公簿」と似た用語がいくつか登場します。それぞれ役割が異なりますので、混同しないよう整理しておきましょう。

7-1. 公図（こうず）

公図は、法務局で保管されている土地の位置や形を示した図面です。どのあたりにどの地番の土地があるか、隣地との位置関係などをざっくり確認するのに適しています。

ただし、必ずしも精密な測量図ではないため、そのまま境界の確定や面積の根拠に使えるとは限りません。「位置の目安をつかむ図」として理解しておくのがよいイメージです。

7-2. 地積測量図

地積測量図は、実際に測量を行った結果をもとに作成された図面で、土地ごとの境界点の座標や距離、隣地との関係などが詳しく記載されています。

登記簿の表題部に「地積測量図あり」と記載があれば、法務局で閲覧や取得ができます。公図よりも精度が高く、境界確認や面積の根拠として用いられる重要な資料です。

7-3. 評価証明書

評価証明書は、市区町村が発行する書類で、その土地・建物の「固定資産税評価額」が記載されています。登記簿と違い、税金計算のための資料であり、公簿そのものとは役割が異なります。

不動産の価格を考える上で、固定資産税評価額がひとつの目安になることもありますが、「登記上の面積」や「権利関係」を見るのは、評価証明書ではなく登記簿（公簿）の役割です。

8. 公簿上の所有者と実際の所有者が違うことも

8-1. 名義が古いままになっているケース

登記簿に記載されている所有者の名前が、実際の所有者と一致していないケースもあります。よくあるのは次のようなパターンです。

• 相続が発生しているのに、相続登記が行われておらず、亡くなった方の名義のままになっている
• 離婚や財産分与、売買などで所有者が変わったのに、登記名義の変更をしていない

このような状態で放置されると、いざ売却や融資を受けようとしたときに、登記名義の整理から始めなければならず、手続きが複雑・長期化しやすくなります。

8-2. 相続登記の義務化について

こうした問題を解消するため、令和6年4月からは「相続登記の義務化」がスタートしました。相続が発生してから3年以内に相続登記を行うことが法律で義務付けられ、正当な理由なく放置した場合には過料の対象となる場合もあります。

公簿上の名義を最新の状態にしておくことは、相続人どうしの話し合いや、将来の売却・活用をスムーズにするためにも、とても大切なポイントです。

9. 公簿を使うときの注意点と確認のポイント

9-1. 公簿は「便利な基本資料」だが、絶対ではない

公簿は、不動産の情報を手早く確認するのに非常に便利な資料です。ただし、「公簿に載っているから絶対に正しい」とは限らないという点は、よく理解しておく必要があります。

9-2. よくある注意点

実務の現場でよく見られる注意点を挙げると、次のようなものがあります。

• 登記簿の面積と、現地で測った実際の面積が違っている
• 所有者の住所・氏名が古いままで最新の情報に更新されていない
• 隣地との境界があいまいで、図面だけでははっきりしない
• 古い地番のままで、実際にどの土地かが分かりにくい

そのため、売買や相続を行う際には、公簿だけに頼るのではなく、「登記簿（公簿）」＋「測量図」＋「現地確認」の三つを組み合わせて確認するのが基本です。

9-3. 境界や面積の不安は早めに相談を

公簿と現地の状況にズレがあると感じたときや、隣地との境界がよく分からない場合には、そのままにせず、早めに専門家へ相談することが大切です。売却前にきちんと整理しておくことで、後々のトラブルを避けやすくなります。

10. まとめ｜公簿は「不動産の基本情報」だが、確認の一歩目にすぎない

公簿は、不動産について知りたいときに最初に確認するべき、とても大切な基本資料です。しかし、それだけを見ていれば安心というわけではなく、実際の土地の広さや境界、名義の最新状況などを含めて、総合的に確認していくことが重要です。

公簿は、不動産の状況を確認するための大切なスタート地点です。少しでも不安な点や気になるところがあれば、お一人で抱え込まずに、どうぞお気軽にセンチュリー21イーハルへご相談ください。