離婚で住宅売却。住宅ローン問題について
「離婚で家を売ることになったけど、住宅ローンがまだ残っている…」
実はこのご相談、非常に多いです。
特に「連帯債務でローンを組んでいるケース」では、
進め方を間違えるとトラブルになる可能性もあります。
この記事では、センチュリー21イーハルが、 実際の現場目線で「売却の流れ・お金・銀行の考え方」をわかりやすく解説します。
センチュリー21イーハルは、小山市・下野市・栃木市・真岡市・結城市周辺で、不動産売却・離婚・相続案件に強い地域密着の不動産会社です。
「事情がある売却」こそ、丁寧にサポートしています。
1. 離婚×連帯債務の住宅ローンあり。売却のポイント
- 住宅ローンは売却と同時に完済が原則
- 連帯債務は「2人とも返済義務あり」
- 売却価格と残債で「手残り or 持ち出し」が決まる
- 銀行の事前相談はほぼ必須
2. そもそも「連帯債務」とは？
連帯債務とは、夫婦2人ともが“全額返済義務を持つ”ローンです。
重要ポイント
- どちらかが払えなくても、もう一方が全額請求される
- 離婚しても契約は消えない
- 名義とローンは別問題
「離婚したから自分は払わなくていい」は通用しません。
銀行との契約が優先されます。
[補足]連帯債務とペアローンの違い
住宅ローンを夫婦で組む場合、「連帯債務」とよく比較されるのがペアローンです。
似ているようで、実は仕組みが大きく異なります。
| 項目 | 連帯債務 | ペアローン |
|---|---|---|
| ローン契約 | 1つのローンを2人で負担 | それぞれ別々にローン契約 |
| 返済義務 | どちらも全額返済義務あり | 自分のローンのみ返済義務 |
| 団体信用生命保険 | 主債務者のみが多い | それぞれ加入 |
| 離婚時の扱い | どちらも責任が残る | 自分の分のみ責任 |
| 手続きの難易度 | 比較的シンプル | やや複雑（契約2本） |
どちらがリスクが高い？
一概には言えませんが、離婚時のトラブルという観点では次の違いがあります。
- 連帯債務：どちらかが払えないと、もう一方が全額負担
- ペアローン：基本は自分の分だけ（ただし家の扱いで揉める）
ペアローンは「責任が分かれている」一方で、
不動産の名義や売却時の合意形成が難しくなるという側面もあります。
離婚時に重要なのはここ
- ローンの種類よりも「どう整理するか」が重要
- 売却・住み続ける・借り換えの選択肢を比較する
- 早い段階で銀行とセンチュリー21イーハルに相談する
3. 売却価格と残債で何が起きる？（超重要）
ケース①：売却価格 ＞ 残債（アンダーローン）
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 売却価格 | 2,500万円 |
| 残債 | 2,000万円 |
| 手残り | 500万円 |
→ 売却益が出るため、比較的スムーズに進みます。
ケース②：売却価格 ＜ 残債（オーバーローン）
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 売却価格 | 1,800万円 |
| 残債 | 2,000万円 |
| 不足 | ▲200万円 |
→ 差額を自己資金で補填する必要があります。
この不足分を払えない場合、「任意売却」という選択肢になるケースもあります。
ケース②のリアル｜諸費用も含めた「本当の不足額」
ここで重要なのが、売却時には諸費用がかかるという点です。
実際には「売却価格＝そのまま返済に使える金額」ではありません。
| 項目 | 金額 | 内容 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 1,800万円 | 買主様から受け取る金額 |
| 仲介手数料 | 約66万円 | （売却価格×3%＋6万円＋税） |
| 登記費用 | 約10万円 | 抵当権抹消など |
| その他費用 | 約10万円 | 印紙代・書類取得費・引越し関連費など |
| 手取り金額 | 約1,714万円 | 実際に残る金額 |
| 住宅ローン残債 | 2,000万円 | 銀行へ返済 |
| 最終不足額 | ▲286万円 | 自己資金で補填 |
ここがポイント
- 売却価格から諸費用を引いた残りが返済原資になる
- そのため、最初に見ていた「不足200万円」よりも増えるケースが多い
- 実務ではこの“最終不足額”で判断する
この不足分（例：約286万円）は、自己資金で補填するか、銀行と相談する必要があります。
資金が用意できない場合は、「任意売却」や分割返済などの交渉になるケースもあります。
つまり、不動産売却では
「売れた金額」ではなく「手元に残る金額」でローンを返すという点が非常に重要です。
4. 売却の流れ（離婚ケース）
- ① 査定・価格の把握
- ② 住宅ローン残高確認
- ③ 銀行へ事前相談
- ④ 売却活動開始
- ⑤ 売買契約
- ⑥ 引渡しと同時にローン完済
ポイント：ローンはいつ返す？
引渡し日に一括返済が基本です。
5. 銀行の許可は必要？
結論：必要です（特にオーバーローン時）
- 抵当権を外すには完済が条件
- 不足がある場合は銀行と交渉
- 任意売却は銀行同意が必須
6. 離婚時のよくあるトラブル
- どちらが売却を主導するか決まらない
- 売却価格で揉める
- ローン負担割合の認識違い
事前に「お金の整理」と「役割分担」を決めておくことが重要です。
7. 手残り金額の考え方（リアル）
実際の手残りは以下で決まります。
- 売却価格
- ローン残債
- 仲介手数料
- 登記費用
- 税金
8. まとめ
- 連帯債務は離婚しても消えない
- 売却と同時にローン完済が原則
- オーバーローンは事前相談が重要
- 早めの行動がトラブル回避につながる
離婚に伴う不動産売却は、感情・お金・法律が絡む難しいテーマです。
センチュリー21イーハルでは、
状況に合わせて最適な進め方をご提案します。
※本記事の金額は一例です。実際の売却価格・諸費用・税金は物件や状況により大きく異なります。
※仲介手数料は法律で定められた上限額で計算しています。
※正確な手残り金額については、個別の状況に応じたシミュレーションが必要です。
※本記事は、離婚に伴う不動産売却および住宅ローンに関する一般的な情報提供を目的としており、特定の解決方法（売却・任意売却・借り換え等）を推奨するものではありません。
※掲載している売却価格・残債・手残り金額・諸費用・税金等の数値はあくまで一例であり、物件の条件・市場動向・金融機関の判断・契約内容等により大きく異なります。
※住宅ローンの取り扱い（完済条件・任意売却・残債処理等）は金融機関ごとの審査・同意が必要となり、必ずしも本記事のとおりに進むとは限りません。
※また、離婚に伴う財産分与や負担割合については法的判断が関わるため、最終的なご判断にあたっては弁護士・司法書士・金融機関等の専門家へご相談ください。
※将来の売却価格・収支・手残り金額を保証するものではありません。
小さな不動産屋さんならではの、きめ細かな対応で、売却・購入・相続・空き家など、不動産に関するあらゆるお悩みに丁寧にお応えいたします。 まっすぐにお客さまと向き合う宅地建物取引士が、お一人おひとりのご事情に寄り添い、誠実かつ親身にサポートいたします。
