住宅資金の非課税制度。親からの援助で家を建てても税金がかからない仕組み
「親から家を建てるお金をもらったら、贈与税がかかるの？」 そんな疑問を持つ方は、とても多いのではないでしょうか。
実は、一定の条件を満たせば、親や祖父母から住宅資金の援助を受けても贈与税がかからない制度があります。
それが「住宅取得等資金の贈与非課税制度（住宅資金の非課税制度）」です。
この記事では、制度の仕組みから利用できる人の条件、注意点、
さらに栃木県小山市周辺での活用イメージまでを、初めての方にも分かりやすく解説します。
「親から資金援助を受けてマイホームを建てたい」「二世帯住宅を検討している」 そんな人にとって、とても頼りになる制度ですので、ぜひ最後までチェックしてみてください。
センチュリー21イーハルは、栃木県小山市を中心に、栃木市・下野市・茨城県結城市など、
地域の事情に精通した「街の不動産パートナー」として、土地探しから住宅ローン・税金の基礎知識まで、幅広くサポートしています。
住宅取得等資金の贈与非課税制度のような、税金に関わる“ちょっと難しい制度”も、かみ砕いてご説明いたします。
「まずは話だけ聞いてみたい」という段階でも、どうぞお気軽にご相談ください。
💡 住宅資金の非課税制度とは？
1-1. 親や祖父母からの住宅資金に税金がかからなくなる制度
住宅取得等資金の贈与非課税制度とは、親や祖父母などの直系尊属（ちょっけいそんぞく）から、
自分が住むためのマイホームの建築・購入・リフォームに使う資金の贈与を受けた場合に、
一定額までなら贈与税がかからないようにする制度です。
もともとは、次のような目的で設けられた国の支援策です。
- 若い世代の住宅取得を後押しする
- 親世代の資産を、住宅取得という形で子世代にスムーズに移転させる
- 良質な住宅の建築・省エネ住宅の普及を促す
「親からの援助を受けてマイホームを建てたいけれど、税金が心配…」というご家庭にとって、
非常に心強い制度といえます。
1-2. 相続税対策としても注目されている理由
この制度は、贈与税だけでなく相続税の対策としても有効です。 なぜなら、
- 親が生前に子へお金を渡すことで、その分親の相続財産が減る
- その贈与が非課税枠の範囲内であれば、贈与税もかからない
つまり、「相続が発生したあと」に税金がかかるより、「生前に非課税枠を使ってお金を移す」方が、全体として有利になるケースがあるのです。
非課税になる上限額（2025年現在のイメージ）
住宅資金の非課税制度では、贈与された金額のうち、一定の範囲までが贈与税なしで受け取れます。 上限額は、住宅の性能によって変わります。
| 住宅のタイプ | 非課税枠の上限 | イメージ |
|---|---|---|
| 省エネ・耐震・バリアフリー住宅 | 1,000万円 | 高断熱・高気密住宅、長期優良住宅など |
| 一般的な住宅 | 500万円 | 上記以外の通常の住宅 |
たとえば、親から1,000万円の資金援助を受けて家を建てる場合、 建物が省エネ基準などの条件を満たしていれば、全額が非課税になるイメージです。
一方で、同じ1,000万円でも一般住宅に該当すると、非課税は500万円までとなり、 残りの500万円部分については贈与税の対象になる点に注意が必要です。
誰が利用できる？（主な対象者の条件）
3-1. 贈与を受ける人の条件
制度を利用できるのは、次のような条件を満たす人です。
- 贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上であること
- 贈与を受ける相手が、親・祖父母など直系尊属であること
- 自分が実際に住むための住宅を新築・購入・リフォームすること
- 贈与を受けた年の翌年3月15日までに入居すること（入居期限）
ポイントは、あくまで「自分や家族が住むため」の住宅であることです。 投資用・賃貸用の物件などは対象外となるため、注意が必要です。
3-2. 贈与する側（親・祖父母）の条件
贈与する側は、一般的には日本国内に住所を有する親・祖父母であることが想定されています。
基本的には、子や孫が住宅資金として確実に使うことが前提となりますので、
「資金の使途がはっきりしていること」も重要です。
対象となる住宅の条件
4-1. 新築・購入の場合
非課税が認められるためには、マイホームの内容にも一定の条件があります。 新築・購入の場合のおもな条件は、次の通りです。
- 床面積が50㎡以上240㎡以下であること（マンション・戸建て共通の目安）
- 自分や家族が居住することが明らかであること
- 中古住宅の場合は、耐震性能を満たしていること
床面積については、登記簿上の「登記面積」で判断されるのが一般的です。 ギリギリの広さで計画する場合は、建築士や不動産会社に確認しておくと安心です。
4-2. リフォーム（増改築）の場合
新築や購入だけでなく、一定のリフォーム・増改築に使う場合も対象となることがあります。 例としては、次のような工事が挙げられます。
- 耐震改修（耐震性能を一定以上に引き上げる工事）
- 省エネ改修（断熱窓・断熱材の追加、設備の高効率化など）
- バリアフリー改修（手すり設置、段差解消、浴室・トイレの改修など）
リフォームで制度を利用する場合は、工事内容や金額が対象要件を満たしているかどうかを、 必ず事前に専門家へ確認することをおすすめします。
贈与額と税金の違いを具体例でイメージ
5-1. 省エネ住宅の場合のシミュレーション
次のようなケースを考えてみましょう。
- 親から住宅資金として1,200万円の贈与を受けた
- 建てる家は、省エネ基準を満たす省エネ住宅
この場合、非課税枠は1,000万円なので、
- 1,200万円 − 1,000万円 ＝ 200万円分が課税対象
200万円の部分についてのみ、贈与税の計算を行うイメージになります。
5-2. 一般住宅の場合のシミュレーション
同じ条件で、建てる家が「一般的な住宅」（省エネ基準を満たしていない）だったとします。
- 贈与額：1,200万円
- 非課税枠（一般住宅）：500万円
この場合、 1,200万円 − 500万円 ＝ 700万円が課税対象になります。
| ケース | 贈与額 | 非課税枠 | 課税対象額 |
|---|---|---|---|
| 省エネ住宅 | 1,200万円 | 1,000万円 | 200万円 |
| 一般住宅 | 1,200万円 | 500万円 | 700万円 |
同じ1,200万円の援助でも、住宅の性能によって課税対象額が大きく変わることが分かります。 将来的な光熱費の削減効果も含め、省エネ住宅を選ぶメリットは大きいと言えるでしょう。
相続税対策としての活用イメージ
6-1. 「生前贈与」で相続財産を圧縮できる
住宅資金の非課税制度を使って、親が生前に子どもへ資金を贈与すると、 その分だけ将来の相続財産の総額が少なくなります。
- 親の預貯金として相続の時点まで残しておく
- それを生前に住宅資金として子に渡し、非課税枠を活用する
両者を比べると、後者の方が相続税の負担が少なくなる可能性があります。 また、親としても「自分が元気なうちに、子どもや孫の住まいを見届けられる」という安心感があります。
6-2. 他の制度とのバランスも大切
住宅資金の非課税制度のほかにも、
- 教育資金の一括贈与の非課税制度
- 結婚・子育て資金の一括贈与の非課税制度
などがあり、制度同士の併用に制限がある場合もあります。 「どの制度を優先して使うか」「どのタイミングで贈与するか」は、トータルな相続・贈与の設計の中で考えることが重要です。
⚠ 注意点（ここを間違える人が多い！）
⚠ 注意1｜非課税でも申告は必要
よくある誤解が、「非課税だから申告しなくていい」というものです。 実際には、非課税枠を使う場合でも、贈与税の申告書を提出しなければ適用されません。
申告をし忘れると、あとから「本来は課税」と扱われてしまうリスクもあるため、 必ず税務署や税理士に確認しながら、期限内に申告するようにしましょう。
⚠ 注意2｜契約・入居の期限に要注意
住宅資金の非課税制度には、「いつ契約したか」「いつ入居したか」といった期限があります。
特に重要なのが、
- 贈与を受けた年の翌年3月15日までに入居していること
工事の遅れや引き渡しのズレなどで、入居が遅くなってしまうと、
せっかくの非課税枠が使えなくなる可能性もあります。
スケジュールには、少し余裕を持たせておくと安心です。
⚠ 注意3｜他の非課税制度との関係
教育資金・結婚子育て資金などの非課税制度と、住宅資金非課税制度は、 併用可否や上限の考え方が複雑になることがあります。
「どの制度をどの順番で使うか？」という部分は、税理士や専門家に相談しながら決めるのがおすすめです。 センチュリー21イーハルでは、税理士などへのご相談をスムーズにつなぐお手伝いを行っています。
小山市での利用イメージ・よくあるご相談
8-1. 親の土地に家を建てる「二世帯・近居」ケース
栃木県小山市では、親の所有する土地の一角に家を建てるケースや、 実家の近くで土地を購入して「実家のそばに住む」二世帯的なスタイルも増えています。
その際、
- 親が土地を提供する
- さらに建築費の一部を住宅資金として援助する
といった形で、土地＋資金援助を組み合わせるケースもあります。 条件を満たせば、こうした資金援助にも住宅資金の非課税制度が使える可能性があります。
8-2. よくあるご相談内容
親から「頭金だけでも」と言われたのですが、いくらまでなら非課税で受け取れますか？
住宅の性能や、その年の税制によって非課税枠の上限額が変わるため、 まずは「どんな家を建てるのか」「いつ建てるのか」を整理することが大切です。 そのうえで、最新の制度内容を税務署・税理士と確認しながら、金額を決めていく流れになります。
ローンを組みつつ、親からの援助も受けたいのですが、両方を併用しても大丈夫ですか？
住宅ローンと親からの資金援助を併用すること自体は多くのご家庭で行われています。 ただし、住宅ローン控除と住宅資金非課税制度の両方を使う場合などは、 細かな要件の確認が必要になるため、事前に金融機関や税務の専門家に相談されることをおすすめします。
制度の内容は毎年同じですか？
住宅資金の非課税制度は、税制改正のたびに上限額や対象期間が見直されることが多い制度です。 「数年前に聞いた話」と「現在の制度」が違っている場合もありますので、 実際に家を建てるタイミングで必ず最新情報を確認するようにしましょう。
✅ まとめ｜住宅資金の非課税制度は“親子で得する制度”
📌 住宅資金非課税制度のポイント
- 親や祖父母からの住宅資金の贈与について、一定額まで贈与税がかからなくなる制度
- 省エネ・耐震・バリアフリー住宅なら上限1,000万円、一般住宅なら上限500万円（イメージ）
- 18歳以上の子・孫が自分の住まいの新築・購入・リフォームに使うことが条件
- 将来の相続税対策としても活用できる
- 非課税でも贈与税の申告が必要で、契約・入居の期限にも注意が必要
住宅資金の非課税制度は、親からの支援でマイホームを建てるときに、親子どちらにとってもメリットがある制度です。 若い世代の住宅取得を応援しながら、将来の相続税対策にもつながる“親子で得する仕組み”と言えるでしょう。
ただし、非課税枠の上限や条件は、税制改正によって変わる可能性があります。 家づくりや土地購入を具体的に進める前に、必ず最新の情報を確認しておくことが大切です。
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