空き家に係る譲渡所得の特別控除とは？

まずは、この制度の全体像から見ていきましょう。

「空き家に係る譲渡所得の特別控除」とは、 相続で取得した空き家を売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができる特例です。

日本では高齢化の進行にともない、親世代が住んでいた家が空き家のまま残ってしまうケースが増えています。 空き家を放置すると、次のような問題につながるおそれがあります。

• 建物の老朽化による倒壊リスク
• 雑草・ゴミ・不法投棄などによる景観の悪化
• 犯罪や火災など、防犯・防災面でのリスク

こうした社会問題に対応するため、 「空き家をそのまま放置するのではなく、売却や再利用を促したい」 という目的で2016年に創設されたのが、この3,000万円特別控除の制度です。

控除を受けられる対象者と対象物件

次に、「誰が」「どんな空き家を売ったとき」に、この特例の対象になるのかを整理してみましょう。

対象となる人（対象者）

• 被相続人（亡くなった方）から住宅またはその敷地を相続した人
• 相続後、その空き家（またはその敷地）を売却した人

つまり、親などが一人で住んでいた自宅を相続し、その後、相続人がその家（または土地）を売却したケースが対象になります。

対象となる住宅（空き家）の主な条件

対象となる建物（空き家）には、次のような主な条件があります。

• 被相続人が一人で住んでいた自宅（居住用財産）であること
• 昭和56年5月31日以前に建築された、旧耐震基準の住宅であること
• 相続開始の時点で、被相続人以外に住んでいた人がいないこと
• 相続後に誰も住んでおらず、賃貸や事業用として使用していないこと

つまり典型的なケースは、 「親が一人で暮らしていた古い一戸建てを相続し、そのまま空き家として残っていたが、売却することにした」 というイメージです。

売却方法による違い｜更地で売るか？リフォームして売るか？

この特例は、「建物を取り壊して土地だけ売る場合」と、 「耐震リフォームをして建物付きで売る場合」で、要件が少しずつ異なります。

(1) 建物を取り壊して土地（更地）を売る場合

• 相続した住宅を取り壊し、更地にして売却すること
• 取り壊しから譲渡（売却）までの間、その土地を事業や貸付に使っていないこと
• 売却のタイミングが「相続開始の日の翌日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」であること

つまり、「相続からおおむね3年以内の年末までに、更地にして売却する」 というイメージです。

(2) 耐震リフォームをして建物付きで売る場合

• 旧耐震基準の家を、現在の耐震基準に適合するよう工事してから売却すること
• 耐震リフォーム後、売却までの間に誰も住んでいないこと
• 売却までの期間は、更地の場合と同じく「相続開始から3年以内の12月31日まで」であること

どちらの場合も共通しているのは、 「最終的に耐震性が確保された状態で売却されること」です。

適用される売却価格の上限と回数

この特例を使えるのは、譲渡価格（売却額）が1億円以下の場合に限られます。 1億円を超える売却では、3,000万円控除の対象外となるため注意が必要です。

また、3,000万円控除を利用できるのは一生に何度もではなく「1回だけ」です。

• 控除は1人につき1回限り
• 複数の空き家を相続している場合でも、どれか1つの売却にしか使えない

どの物件で特例を使うのか、どのタイミングで売却するのかも大切な検討ポイントになります。

控除を受けるための手続きと必要書類

この特例は、条件を満たせば自動的に税金が安くなるわけではありません。 売却した翌年の確定申告で、自分から申告する必要があります。

主な提出書類の例は、次のとおりです。

• 譲渡所得の内訳書
• 登記事項証明書（建物・土地）
• 被相続人の除票（住民票除票）
• 相続開始日が分かる戸籍謄本
• 耐震基準適合証明書 または 建設住宅性能評価書（リフォーム売却の場合）
• 取り壊し費用の領収書や契約書（更地売却の場合）
• 相続後、誰も住んでいないことを確認できる資料 など

税務署によって、細かな必要書類の扱いが異なる場合もあります。 売却後になって「あの書類がない…」と慌てないように、 解体・リフォーム・売却の各タイミングで書類をきちんと保管しておくことが大切です。

控除を使った場合の税金シミュレーション

ここからは、具体的な数字を使って「3,000万円控除の威力」をイメージしてみましょう。

通常であれば――

ところが、この「空き家に係る譲渡所得の特例」を利用するとどうなるかというと…

このように、条件さえ満たせば数百万円レベルで税金が軽減されることも珍しくありません。 「自分のケースがこの特例に当てはまりそうかどうか」を早めに確認しておくことが、 空き家売却を有利に進める大きなポイントです。

取得費・諸経費とは？もう少し詳しく

先ほどのシミュレーションで出てきた「取得費・諸経費：500万円」とは、 譲渡所得（売却益）を計算するときに、売却価格から差し引くことができる費用のことを指します。

取得費とは、その不動産を取得（買ったり建てたり）したときにかかったお金です。

• 建物や土地を購入したときの代金
• 新築・増改築などの建築費
• 購入時の仲介手数料
• 登記費用・登録免許税・不動産取得税
• 売買契約書の印紙代　など

一方、譲渡費用は、売却のためにかかった費用です。

• 売却時の仲介手数料
• 空き家を更地にするための解体費用
• 測量費用
• 売買契約書の印紙代 など

相続で取得した空き家の場合、 「もともと親が購入したときの資料が残っていない」というケースも多く、 実際の取得費が分からないときには「概算取得費」を使うなど、少し判断が難しくなることもあります。

先ほどの例の「取得費・諸経費：500万円」は、たとえば 「更地にするための解体費300万円＋売却時の仲介手数料100万円＋その他諸経費100万円」などを合計したイメージです。 実際には個別の事情によって変わってきますので、具体的な金額は税理士や専門家に確認するようにしましょう。

特例を受けるときの注意点

制度はとても魅力的ですが、次のような点には特に注意が必要です。

• 賃貸や店舗利用をすると対象外になる
  相続後に一時的に人を住まわせたり、貸家・店舗・事務所として利用すると、特例の対象外になる可能性があります。
• 売却期限（相続から3年以内の年末）を過ぎると適用できない
  「忙しくて後回しにしていたら、気づいたら期限を過ぎていた」というケースもあるため要注意です。
• 耐震工事の証明が必要
  リフォームして建物付きで売る場合は、「耐震基準適合証明書」などの書類が必要です。 工事後に取り忘れないよう、事前に施工会社と確認しておきましょう。
• 確定申告をしないと控除は受けられない
  この特例は、申告しないと自動では適用されません。書類の準備と申告のタイミングに注意が必要です。

よくある質問（Q&A）

まとめ：3,000万円控除を活用して空き家売却を賢く進めよう

最後に、本記事のポイントを整理します。

• 主な適用要件は、昭和56年5月31日以前に建築された一戸建て住宅が対象
• マンションなどの区分所有建物は対象外であることに注意
• 譲渡の対価（売却額）が1億円以下であること
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること
• 相続から譲渡・除却まで、事業・貸付・居住のように供されていないこと
• 配偶者や直系血族など、親しい親族への譲渡は対象外であること
• 状況によっては、住宅ローン控除と併用できるケースもあること

空き家の売却は、手続きや税制が複雑になりがちですが、 早めに準備を進めれば、大きなメリットを得られる可能性があります。

「自分のケースが本当にこの特例の対象になるのか？」「更地にした方が良いのか、それともリフォームして売るべきか？」など、 迷うポイントも多いため、できれば売却を決める前に、 地元の信頼できる不動産会社や税理士へご相談されることをおすすめします。