なぜ更地だと住宅ローンが使えないことがあるの？

そもそも住宅ローンは「住宅（建物）のためのお金」

住宅ローンの本来の目的

まず押さえておきたいのは、住宅ローンは本来「マイホーム（住宅）を取得するためのローン」だということです。

金融機関の考え方としては、

• ご家族が住むための家を建てる・購入する
• そのために必要な土地やリフォーム費用も、条件を満たせば一緒に借りられる

といったイメージです。

土地だけの購入は「住宅ローンの趣旨」から外れやすい

一方で、土地だけを購入する場合はどうでしょうか。

「将来のためにとりあえず土地だけ買っておこう」「いつ建てるかはまだ未定」というケースだと、金融機関から見ると

• 本当に住宅を建てるのかがはっきりしない
• 住宅ローンではなく、投資用・事業用の土地かもしれない

と判断されてしまい、住宅ローンの対象から外れてしまうことがあります。

そのため多くの金融機関では、

• 土地と建物をセットで購入・建築する計画があること
• 建物のプラン（間取り・建築会社・工事費など）がある程度決まっていること

を条件に、土地を含めた住宅ローンを取り扱っています。

なぜ更地だと住宅ローンが使えないことがあるの？主な3つの理由

理由1：用途が「マイホーム取得」と判断しづらい

住宅ローンはあくまで「居住用の住宅を取得するため」の商品です。そのため金融機関は、

• 本当にマイホーム用の土地なのか
• いつ頃、どのような住宅を建てる予定なのか

といった点を重視します。

ところが、更地だけを購入する場合、

• 何年後に建てるのかが決まっていない
• 場合によっては、転売や投資目的かもしれない

と見なされることもあり、「住宅ローンではなく事業用・投資用のローンにしてください」と案内されるケースもあります。

理由2：土地だけだと担保評価がシビアになる

金融機関が住宅ローンを審査する際には、返済能力だけでなく、担保としての価値（担保評価）も見ています。

同じ場所・同じ広さでも、

• 古家付き土地として評価した場合
• 更地として評価した場合

では、評価の考え方が変わることがあります。

たとえば、

• 古家があれば「戸建て住宅」として一定の需要が見込める
• 更地になると「土地のみ」としての需要や形状・道路付けの条件がシビアに見られる

というように、更地にしたことで評価が下がり、希望額まで住宅ローンが出ないというケースも考えられます。

理由3：建物計画が決まらないと審査が進めづらい

多くの住宅ローンでは、

• 建築会社（ハウスメーカー・工務店など）
• 建物本体の価格や諸費用
• 建物の完成予定時期

といった情報をもとに審査が行われます。

更地だけを購入し、「建物はこれからゆっくり考えたい」という場合、金融機関としては

• いくら借りることになるのか
• いつから返済が始まるのか
• 完成後の返済負担が無理のない範囲か

を判断しにくくなります。

そのため、「建物プランが決まってからでないと、住宅ローンとしては取り扱えません」という対応になることがあるのです。

「古家付き土地」のまま売るほうがローンを組みやすいケースも

古家付きなら「中古住宅」として住宅ローンの対象になりやすい

一方で、建物が残っている場合には、「中古住宅」として住宅ローンの対象にできる可能性があります。

もちろん、建物の状態や築年数にもよりますが、

• 「古家付き土地」ではなく「中古住宅」として販売する
• 買主さまがリフォーム・リノベーションを前提にローンを組む

といった形であれば、多くの金融機関で一般的な住宅ローンを利用しやすくなることもあります。

古家付きで売る場合の注意点（売主さま側）

ただし、古家付きのまま販売する場合には、

• 雨漏りやシロアリなどの不具合（瑕疵）の有無
• 耐震性や設備の老朽化
• 建築基準法や用途地域などの法的な制限

など、建物に関する説明責任も出てきます。

「解体すればそのまま売れる」と単純に考えるのではなく、「古家付きで売ったほうが良いのか」「解体して更地にしたほうが良いのか」をトータルで検討することが大切です。

売主さまが解体を決める前にチェックしたい5つのポイント

ここからは、売主さまが「解体して更地にするかどうか」を検討される際に、ぜひ確認していただきたいポイントを整理します。

① 今ある建物の状態とリスクを把握する

まずは、現在建っている建物について、

• 雨漏りや傾きなど、目立つ不具合がないか
• 築年数はどのくらいか
• リフォームすれば住めるレベルなのか

を整理してみましょう。

場合によっては、簡易的な建物調査（インスペクション）を行うことで、買主さまにも安心材料をお示しできることがあります。

② エリアの「ニーズ」を確認する

同じ地域でも、

• 中古住宅としてそのまま住みたい方が多いエリア
• 古家を解体して新築を建てたい方が多いエリア

など、お客さまのニーズはエリアによって大きく異なります。

地元をよく知るセンチュリー21イーハルでは、「このエリアなら古家付きのままが向いているのか」「更地にしたほうが売れやすいのか」といった市況感も踏まえてアドバイスさせていただきます。

③ 買主さまが使えそうなローンの種類をイメージする

売却方法を考えるときには、「想定される買主さまが、どのようなローンを使う可能性が高いか」をイメージすることも重要です。

たとえば、

• 古家付き：中古住宅向けの住宅ローン＋リフォームローン
• 更地：土地＋建物のセットローン（建物プランが前提）

といった違いがあります。

最初から「更地前提で売る」と決めてしまうと、「土地だけでは住宅ローンが使いづらい」買主さまが一定数いることを見落としてしまう可能性があります。

④ 解体費用とトータルの収支を試算する

解体には、当然ながら費用がかかります。建物の大きさや構造にもよりますが、数十万円〜百数十万円単位の支出になることが多いです。

そのため、

• 古家付きで売った場合に見込める売却価格
• 更地にして売った場合に見込める売却価格
• 解体費用・仲介手数料・税金などを含めた手取りの違い

を比較し、トータルでどちらが有利かを考えることが大切です。

⑤ センチュリー21イーハルに早めに相談する

解体するかどうかは、一度決めて工事をしてしまうと後戻りができません。
「ご近所の目が気になるから」「古くて恥ずかしいから」といったお気持ちもよくわかりますが、感情だけで判断せず、まずはプロに相談されることをおすすめいたします。

センチュリー21イーハルでは、

• 古家付きで売る場合の想定価格
• 更地にして売る場合の想定価格
• 買主さまが利用しやすい住宅ローンの方向性

などを踏まえたうえで、売主さまにとって無理のない最適な売却方法をご一緒に考えさせていただきます。

よくあるご質問（FAQ）｜更地と住宅ローンの素朴なギモン

• Q. 更地でも住宅ローンが使える金融機関はありますか？

  A. はい、「土地先行融資」や「つなぎ融資」などの仕組みを使って、更地の購入にも対応している金融機関もあります。

  ただし、建物のプランや建築会社が決まっていることが前提になることが多く、「土地だけを先に買って、建物は未定」というケースでは難しい場合もあります。

  どのローンが使えそうかは、買主さまのご年収やご希望内容によっても変わりますので、具体的な案件ごとに確認が必要です。

• Q. 古家付き土地のまま売ると、買主さまの住宅ローンは通りやすいですか？

  A. 建物の状態にもよりますが、中古住宅として販売できる場合は、一般的な住宅ローンの対象になりやすい傾向があります。

  一方で、建物の老朽化や法令上の制限によっては、金融機関が慎重になるケースもありますので、事前に不動産会社と相談しながら販売方法を検討することが大切です。

• Q. 解体費用を、買主さまの住宅ローンに含めることはできますか？

  A. 条件によっては、解体費用や造成費用などを含めて住宅ローンを組めるケースもありますが、金融機関やローン商品によって取り扱いが異なります。

  売主さま側で先に解体してしまう前に、「解体費用をどう負担するか」「ローンに含められそうか」も含めて、事前にシミュレーションしておくと安心です。

• Q. 更地にすると固定資産税が高くなると聞きました。本当ですか？

  A. 一般的に、住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、土地の固定資産税が軽減されています。建物を解体して完全な更地にすると、この特例が使えなくなり、固定資産税が高くなるケースがあります。

  こちらも市区町村ごとに詳細が異なる場合がありますので、具体的な金額は役所や税理士など専門家への確認がおすすめです。

まとめ｜更地にする前に「ローン」と「売り方」をセットで検討しましょう