ワンルームマンション投資は本当に儲かる？結論からお伝えします

まず結論からお伝えすると、 「ワンルームマンション投資＝必ず危険」ではありませんが、「よく分からないまま始めるのはとても危険」 です。

同じような価格のワンルームマンションでも、

• しっかり数字を見て購入したオーナーさま → 長期的に安定収入を得ている
• 営業トークだけを信じて購入したオーナーさま → 毎月赤字・売ろうとしても残債が多くて困っている

というように、結果に大きな差が出てしまう のがワンルーム投資の難しいところです。

なぜワンルームマンション投資で破産寸前になる人が増えているのか？

「ワンルーム投資で人生が変わる」「ほったらかしで家賃収入」といった宣伝を見て検討を始める方も多いのですが、 現実には資金計画が合っておらず、毎月の返済に苦しんでしまうケース もあります。

① 家賃収入よりローン返済のほうが高い

もっとも多いパターンが、 家賃収入よりもローン返済額が高くなってしまうケース です。

たとえば、

• 毎月の家賃収入：90,000円
• ローン返済：85,000円
• 管理費・修繕積立金・固定資産税など：20,000円

といった場合、

90,000円（家賃） − 85,000円（ローン） − 20,000円（諸経費） ＝ ▲15,000円の赤字 となってしまいます。

「家賃でローンが返せるから安心」という説明だけを信じてしまうと、 この「諸経費」 の存在を見落としてしまいがちです。

② 空室が出た瞬間に赤字になる

ワンルームマンション投資では、1部屋の家賃収入に頼るため、 空室になると収入がゼロ になります。

一方で、

• ローンの返済
• 管理費・修繕積立金
• 固定資産税

などは、入居者がいなくても毎月発生します。 「1年間のうち何ヶ月空室になる可能性があるか」を見込んでおかないと、 思わぬタイミングで家計からの持ち出しが必要になります。

③ 「将来の売却価格」を高く見積もりすぎている

営業資料の中には、

• 「20年後も高く売れます」
• 「資産価値が落ちません」

といった前提でシミュレーションが作られていることもあります。

しかし実際には、 築年数が経つほど売却価格は下がる傾向にありますし、 エリアの人気度や将来の人口動態によっても変わります。

ローン残高よりも売却価格が下がってしまうと、 売却してもローンが残る「オーバーローン」状態になり、手出しで完済する必要が出てきます。

④ 修繕積立金・管理費が年々上がる

分譲マンションは、将来の大規模修繕のために 修繕積立金を積み立てます。 この金額は、築年数が経つほど増額されることも多く、 購入時よりも毎月の支出が増えていく可能性があります。

「今の支出ならなんとかなる」と考えていても、 数年後に管理費・修繕積立金が上がると、 その分だけ利益が圧迫されることになります。

⑤ 営業マンのトークだけを信じて購入してしまう

ワンルーム投資で失敗してしまうオーナーさまの中には、

• 勤務先に営業電話がかかってきて、流れで話を聞いてしまった
• 「節税になりますよ」と勧められ、深く考えずに契約してしまった
• その場でシミュレーションを見せられ、よく分からないままハンコを押してしまった

といったケースもあります。

「なんとなく良さそう」だけで決めてしまうと、高い確率で失敗につながってしまうのが、ワンルームマンション投資の怖いところです。

何故、不動産営業マンが「節税になります」と言うのか？

年収500万円のサラリーマンがマンション投資をした場合の「節税」イメージ

ここでは、年収500万円の会社員の方が中古ワンルームマンション投資を始めたケースを例に、 どのような仕組みで節税になるのかを、ざっくりとした数字で見ていきます。 あくまでイメージしやすいようにした一例ですが、営業トークの「節税になりますよ」を冷静に判断する材料になります。

前提条件（よくある中古ワンルーム投資のイメージ）

この条件をもとに、①税務上の計算（不動産所得） と ②実際の現金の出入り（キャッシュフロー）を分けて見ていきます。

STEP1｜年間の家賃収入を計算する

• 月額家賃：75,000円
• 年間家賃収入：75,000円 × 12ヶ月 ＝ 900,000円

STEP2｜税務上の「経費」になるものを整理する

このケースでは、概ね次のような費用が経費として計上できます。

これらを合計すると、

• 年間の経費合計：240,000円 ＋ 80,000円 ＋ 45,000円 ＋ 200,000円 ＋ 190,000円 ＝ 755,000円

STEP3｜税務上の「不動産所得」を計算する

不動産所得は、

不動産所得 ＝ 家賃収入 − 経費

なので、

• 家賃収入：900,000円
• 経費合計：755,000円
• 不動産所得：900,000円 − 755,000円 ＝ 145,000円

この145,000円が、「年収500万円の給与」と合算されて、最終的な所得税・住民税が決まります。

STEP4｜減価償却による「節税額」のイメージ

もし減価償却がなかった場合、経費は 755,000円 − 190,000円 ＝ 565,000円 となり、

• 不動産所得（減価償却なし）：900,000円 − 565,000円 ＝ 335,000円
• 不動産所得（減価償却あり）：145,000円

減価償却のおかげで、課税される所得が190,000円少なくなっている わけです。

年収500万円のサラリーマンの方ですと、概ね 所得税10％＋住民税10％＝合計20％前後の税率と仮定すると、

• 190,000円 × 20％ ＝ 38,000円分、税金が軽くなっているイメージ

つまり、このケースでは「減価償却のおかげで年間約3万8千円の節税効果」が出ている、と考えることができます。

STEP5｜それでも「キャッシュフロー」は赤字になりやすい理由

ここまでの説明はあくまで「税金の計算上の話」です。 実際の現金の出入り（キャッシュフロー）は、次のようになります。

• 年間キャッシュフロー：900,000円 − （240,000円＋80,000円＋45,000円＋552,000円）＝ −17,000円

センチュリー21イーハルからのひと言

年収500万円前後のサラリーマンの方にとって、ワンルームマンション投資は 「節税効果」だけを見て判断するのはとても危険です。

大切なのは、

• 税金の計算（不動産所得）の仕組みを理解すること
• 毎月・毎年のキャッシュフローが無理のない範囲かを確認すること
• 空室リスクや将来の売却価格も含めてトータルで考えること

センチュリー21イーハルでは、 こうした数字を一緒に確認しながら、 「本当にこの投資がご家族の将来プランに合っているのか」を一緒に考えるお手伝いをしています。

※上記の金額・税率はイメージをつかみやすくするための一例です。実際の所得税・住民税の額や減価償却費の計算は、 お客さまの年収・扶養状況・物件構造・購入価格の内訳などによって変わります。具体的な判断の際は、税理士・専門家等にご相談のうえで検討してください。

ワンルームマンション投資のメリット（正しく理解すればプラス面もある）

ここまでリスク面を中心にお伝えしましたが、 ワンルームマンション投資にはもちろんメリットもあります。 大事なのは、良い面だけでなく両方を冷静に見て判断することです。

① 少額から始められる

一棟アパートや一戸建てに比べると、 ワンルームマンションは比較的少ない金額から投資を始められるのが特徴です。

• 立地によっては1,000万円台後半〜2,000万円台前半で購入できる
• 自己資金を抑えてローンで購入しやすい

「いきなり大きな金額は不安だけど、まずは一部屋から」という方には検討しやすい選択肢と言えます。

② 賃貸需要が比較的安定しているエリアもある

大学やオフィスが集まるエリア、駅近などでは、 単身者向けのワンルームマンションの需要が安定しているケースもあります。

ただし、これはエリア選びが非常に重要で、 人口が減っている地域・競合物件が多すぎる地域では空室リスクが高くなるため注意が必要です。

③ 管理がラクで手間がかからない

管理会社に賃貸管理を委託すれば、

• 入居者の募集
• 家賃の集金
• トラブル対応

などを任せることができ、オーナーさまの手間は比較的少なくすむのもメリットです。

④ 節税効果が期待できるケースもある

所得状況によっては、減価償却費などを計上することで 所得税・住民税の負担が軽くなるケースもあります。

ただし、「節税だけ」を目的にしてしまうと本来の投資としての採算が悪くなることもあるため、 あくまで「プラスαのメリット」として考えるのが安全です。

ワンルームマンション投資のデメリット（初心者が理解していないリスク）

① 表面利回りと実質利回りはまったく違う

資料に書かれている「利回り◯％」という数字は、多くの場合 表面利回り（グロス利回り）です。

表面利回りは、

年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

で求めますが、ここには管理費・修繕積立金・固定資産税・空室リスクなどが含まれていません。

実際の手取りに近い数字を知るためには、 これらのコストを引いた「実質利回り」を見る必要があります。

② 売却価格が下がりやすい

ワンルームマンションは、築年数の経過とともに 売却価格が下がっていく傾向があります。 特に、新築で購入して数年で売ろうとすると、 「新築プレミアム」が無くなるため価格が下がりやすく、 ローン残高のほうが多くなってしまうこともあります。

③ 空室リスク・賃料下落リスク

単身者のニーズや周辺の競合物件の状況によっては、 将来的に賃料を下げないと入居者が決まらない可能性もあります。

また、1部屋だけの投資なので、 1ヶ月空室になるとその月の収入はゼロです。 「年間で何ヶ月空室になる可能性があるか」をシビアに見ておくことが大切です。

④ 修繕費の増加

マンションは築年数が経つにつれて、外壁や共用部分の修繕が必要になります。 そのため、修繕積立金の値上げが行われることも珍しくありません。

購入前に、

• 現在の修繕積立金の額
• 将来の値上げ予定
• 過去の大規模修繕の履歴

などを確認しておくことが重要です。

⑤ 長期投資なので、途中で現金化しづらい

不動産投資は長期でコツコツ育てていくタイプの投資です。 「急にお金が必要になったからすぐ売りたい」と思っても、 希望価格ですぐ売れるとは限りません。

株や投資信託のように、 「ボタンひとつで現金に戻せる投資ではない」という点も理解しておきたいポイントです。

【数字で解説】ワンルームマンション投資の利回り・儲けの一例

ここからは、実際の数字を使って 利回りや毎月の手取りがどう変わるのかを見ていきましょう。 あくまで一例ですが、ワンルーム投資をイメージするうえで役立ちます。

ケース①：新築ワンルームを2,800万円で購入した場合

まずは、都心部の新築ワンルームマンションを想定した例です。

資料上は「利回り約4％」と書かれているかもしれませんが、ここから 管理費・修繕積立金・固定資産税などを差し引く必要があります。

• 管理費・修繕積立金・その他：月20,000円（年間240,000円と仮定）

この場合の実質利回りは、

• 年間手取り（ローン前）：1,080,000円 − 240,000円 ＝ 840,000円
• 実質利回り：840,000円 ÷ 28,000,000円 ≒ 約3.0％

さらに、ローンを利用する場合は毎月の返済があります。 仮に、

• 借入金額：2,800万円（フルローン）
• 金利：年1.5％
• 返済期間：35年

とすると、毎月の返済額はおよそ85,000円前後になります。

毎月の収支は、

• 家賃収入：90,000円
• 諸経費（管理費等）：20,000円
• ローン返済：85,000円

90,000円 − 20,000円 − 85,000円 ＝ ▲15,000円（毎月赤字）

ケース②：中古ワンルームを1,500万円で購入した場合

つぎに、少し築年数が経った中古ワンルームを 1,500万円 で購入したケースを見てみましょう。

ここでも諸経費を年間240,000円（月20,000円）と仮定すると、

• 年間手取り（ローン前）：900,000円 − 240,000円 ＝ 660,000円
• 実質利回り：660,000円 ÷ 15,000,000円 ＝ 4.4％

同じ条件（1.5％・35年）でローンを組んだ場合、 毎月の返済額はおよそ46,000円前後です。

毎月の収支は、

• 家賃収入：75,000円
• 諸経費：20,000円
• ローン返済：46,000円

75,000円 − 20,000円 − 46,000円 ＝ 約9,000円の黒字（あくまで満室想定）

実際には空室期間や修繕費用も考慮する必要がありますが、 「購入価格に対して家賃がしっかり取れているか」を見極めることで、 毎月プラス収支に近づけることも可能です。

ワンルームマンション投資が向いている人・向いていない人

向いている人のイメージ

• 毎月の返済に余裕を持てる家計の方
• ローンや税金の仕組みをきちんと理解しようとする方
• 短期で大きな利益を狙うのではなく、長期視点で考えられる方
• リスクも含めて冷静に判断できる方

向いていない人のイメージ

• 「絶対に損したくない」と考えすぎてしまう方
• ボーナス払いなどに頼らないと返済が成り立たない家計の方
• 営業トークだけで判断してしまいがちな方
• 数年後に大きなお金が必要になる予定がある方

ワンルーム投資に限らず、不動産投資は 「余裕資金で、長期的に」行うのが基本です。 無理な資金計画でスタートしてしまうと、少しの想定外で苦しくなってしまいます。

センチュリー21イーハルが考える「失敗しないための3つのポイント」

① 「家賃よりローン返済が安い」かどうかを必ず確認する

まずチェックしたいのが、 毎月のローン返済額が家賃収入を超えていないか という点です。

理想は、

• 家賃収入 − 管理費・修繕積立金などの諸経費 − ローン返済 ＝ プラスか、少なくとも大きなマイナスになっていない こと

「毎月数万円の持ち出し」が前提になっている計画は、 将来的な金利上昇や空室が重なったときにリスクが高くなります。

② 売却の出口（いくらで売れそうか）を事前に試算しておく

投資用ワンルームは、いつか売却という出口を迎えます。

そのときに、

• ローン残高よりも高く売れそうか
• 売却諸費用を払っても手元にいくら残りそうか

といった点を、 購入前からある程度イメージしておくこと が大切です。

エリアの相場や将来の見通しについては、 地域の事情に詳しい不動産会社に相談しながら検討すると安心です。

③ 管理費・修繕積立金の「これから」をチェックする

「今いくらか」だけでなく、 将来どのくらいまで上がる予定なのか も重要なポイントです。

• 長期修繕計画がきちんと作られているか
• 過去の管理組合の議事録に、値上げの話题が出ていないか
• これまでに大きな滞納トラブルなどがないか

こうした情報は、資料を読み解く知識も必要になりますので、 不安な場合は センチュリー21イーハル のような 第三者目線でアドバイスしてくれる不動産会社 に一度相談してみると良いでしょう。

よくあるご質問（FAQ）

まとめ｜投資を成功させるカギは「正しい情報」と「誠実なパートナー」選び

※本記事は、ワンルームマンション投資の仕組みや考え方を分かりやすく解説することを目的としており、特定の物件購入や投資判断を推奨するものではありません。
掲載している数値やシミュレーションは一例であり、実際の収支・税額・利回り等は、物件条件・金融機関の融資条件・金利動向・空室状況・修繕計画・税制改正などにより大きく変動します。
また、不動産投資には空室リスク・賃料下落リスク・金利上昇リスク・価格下落リスク等が伴い、元本保証はありません。
最終的なご判断は、必ず複数の情報をもとにご自身でご確認いただき、必要に応じて金融機関・税理士などの専門家へご相談のうえ、自己責任にてご検討ください。