今回の前提条件（新築分譲のイメージ）

購入する場合の諸費用はいくら？

結論からいうと、3,500万円の新築戸建て（小山市）の場合、諸費用はおおよそ120万〜200万円前後が現実的な目安です。
（条件がかなり良いので、やや抑えめに収まるケースです）
■ 諸費用の全体像（目安）
約120万〜200万円前後（仲介手数料を含めると約200万〜250万円前後が目安）、物件価格の約3.5％〜5.5％
■ 内訳（リアルな金額）
① 登記費用（約25万〜40万円）
所有権保存登記、抵当権設定登記
司法書士に依頼するのが一般的
ポイント
土地は評価額が低めなのでそこまで高くない。建物は固定資産評価額ベースで課税

② 住宅ローン関係費用（約50万〜120万円）

ここが一番ブレます
内訳
事務手数料：約3万〜10万円（定額型の場合）
保証料：0円〜70万円（銀行による）
印紙代：約2万円
団信：基本無料（最近は金利に含む）
フラット35の場合
保証料なし
代わりに融資手数料あり（借入額の約2％）
今回の条件だと
フラット35Sなので60万〜80万円くらいが多い

③ 火災保険（約15万〜30万円）

10年一括が一般的。水災補償つけるかで変わる

④ 固定資産税・清算金（約5万〜15万円）

引渡し日からの日割り。新築は初年度軽減あり。そこまで高くない

⑤ 印紙税（約1万円）

売買契約書、電子契約なら不要なケースもあり

⑥ 仲介手数料

不動産会社に支払う手数料。上限：物件価格×3％＋6万円＋消費税
今回のケース：約115万円前後

住宅ローン一例

年収500万円。物件価格3500万円、頭金200万円で、住宅ローンを組んで購入。ボーナス払いなしで30年ローンを組んだ場合の返済額と総支払額は？
■ ケース①：金利0.6％（変動・優遇強め）
月々：約100,000円
総支払額：約3,600万円
利息：約300万円
■ ケース②：金利1.0％（現実ライン）
月々：約106,000円
総支払額：約3,820万円
利息：約520万円
■ ケース③：金利1.8％（固定寄り）
月々：約119,000円
総支払額：約4,280万円
利息：約980万円

■ 頭金200万円の効果 フルローンとの比較、月々：約5,000〜7,000円ダウン、総支払：約200万〜260万円減 地味だけど効いてくる
■ 年収500万円での現実性
手取りベース
手取り：約33万円／月
返済比率
0.6％ → 約30％
1.0％ → 約32％
1.8％ → 約36％
■ 注意点
① 諸費用は別で必要。約150万〜200万円
つまり初期費用トータル約350万〜400万円必要

② 維持費も忘れがち。固定資産税：約1万円／月、修繕・備え：1〜2万円 実質負担、月13万〜15万円感覚
③ 金利上昇リスク
変動なら将来＋1〜2万円の可能性あり
■ まとめ
頭金200万円入れると
月々：約10万〜11.9万円
現実ライン：約10.6万円前後
総支払：約3,600万〜4,280万円

購入前に審査できるの？

結論からいうと購入前にちゃんと審査できます。むしろ“必ずやるべき”です。 不動産の現場では、ほぼ全員がこの流れを通ります。
■ 審査は2段階ある
住宅ローンは、この2つ
① 事前審査（仮審査）購入前にやるチェック
年収、勤務先、借入状況、信用情報などを見て「いくら借りられそうか」を判断
② 本審査
物件を決めた後にやる本番審査。物件の担保評価、詳細な書類確認。ここで正式にOKが出る
■ 事前審査ってどれくらい正確？
かなり気になるところ。精度は7〜9割くらい。つまり通ればかなり安心。でも100％ではない
■ 本審査で落ちるケース
正直にいうとあります。転職した・借入増えた（車・カード）・物件に問題（担保評価NG） ・健康状態（団信NG）
■ 事前審査のメリット
① 買える金額が明確になる。無理な物件を見なくて済む
② 交渉が強くなる。売主から見て「安心できる買主」
③ スピードが上がる。良い物件を逃さない
■ 流れは
① 相談→② 事前審査（ここ）→③ 物件見学→④ 申込→⑤ 契約→⑥ 本審査→⑦ 引渡し
■ 事前審査に必要なもの
源泉徴収票（1〜2年分）、本人確認書類、健康保険証、借入の明細（あれば）スマホで完結する銀行も多い
■ よくある勘違い
「審査＝契約しないとダメ」❌違う、審査だけOK。
「審査したら断れない」❌違う、全然断れる。
■ 不動産屋目線の本音
事前審査してない状態で物件探すのは、ほぼギャンブルです。 特に今回みたいに年収500万、3,000万後半の物件。ラインギリなので必須レベル
■ まとめ
住宅ローンは購入前に審査できる。「事前審査」で借入可能額がわかる。本審査で最終確定。まずは事前審査がスタートライン

正式に購入決定！流れは？

事前審査が通って正式に購入決定。その場合なにからやるの？
■ 全体の流れ
事前審査通過後、① 買付申込→② 売買契約→③ 住宅ローン本審査→④ 金消契約（ローン契約）→⑤ 引渡し・決済
■ ① 買付申込（購入申込）
「この家買います」という意思表示。やることは、申込書を書く、引渡し希望日を決める。目安：即日〜翌日
■ ② 重要事項説明、売買契約
ここで法的に拘束されます。重要事項説明、売買契約書締結、手付金支払い（50万〜100万円が多い）
⚠️ 超重要ポイント
「ローン特約」を必ず付ける。（ローン落ちたら白紙解約できる）
■ ③ 住宅ローン本審査
正式な審査（ここが本番）やること、書類提出（かなり多い）、物件の担保評価。目安：1〜2週間
■ ④ 金消契約（ローン契約）
正式名称：金銭消費貸借契約。銀行とお金借りる契約
やること→金利タイプ最終決定、団信加入、署名・捺印
■ ⑤ 引渡し・決済
ここで家が自分のものになる
やること
残代金支払い、登記手続き、鍵の受け取り。目安：契約から約1ヶ月後

不動産取得税の支払いは？

今回の3,500万円の新築なら、不動産取得税は0円〜数万円の可能性が高いです。
（条件かなり良いので、ほぼ軽減で消えるケースが多い）
■ 不動産取得税とは？
不動産を買ったときに1回だけかかる税金。支払い：1回のみ、通知：引渡し後 半年〜1年後
■ 計算の基本
本来は固定資産税評価額×4％
■ でも新築は大幅軽減される
今回のような新築は
① 土地の軽減。かなり大きく減額される
② 建物の軽減。1,200万円控除
■ 今回のリアルな前提
（小山市の一般的な水準で仮定）
小山市、物件価格：3,500万円
内訳イメージ
土地：1,500万円、建物：2,000万円
■ 評価額ベースにすると
土地：1,000万円前後、建物：1,400万円前後（※よくある水準）
■ 建物の不動産取得税
ここがポイント
1,400万円 − 1,200万円（控除）＝200万円→ 200万円×3％=約6万円
■ 土地の不動産取得税
ほぼゼロになることが多い。理由は、軽減措置がかなり強く控除額の方が大きいケース多い。結果、0円になるケースが多い
■ 合計
建物：約6万円、土地：0円、合計：約0円〜6万円前後
■ なぜこんなに安いのか？
理由は3つ、評価額が時価より低い。建物に1,200万円控除。土地の軽減が強い。新築はかなり優遇されている
■ よくあるリアルケース
0円（完全軽減）3万円、5万円。このレンジが多い
■ 注意点（重要）
① 条件外れると一気に上がる
床面積が足りない、自己居住じゃない。数十万円になることも
② 通知が遅い
忘れた頃に来る（半年〜1年後）
③ 一括払い、分割基本不可
■ お客様が一番驚くのはこれ
「思ったより安い or ほぼかからない」
■ まとめ
今回の条件なら、不動産取得税：0円〜6万円前後

買った後に住宅ローン控除の申請を忘れずに。

■ 住宅ローン控除の全体像（今回）
毎年、払った所得税などが戻ってくる制度
■ 控除額の基本式
控除額=年末ローン残高×0.7%

■ 今回いくら戻るの？ 前提（かなりリアル）借入：3,300万円、初年度残高：約3,250万円前後
計算3,250万円×0.7％=約22.7万円／年
■ ただし上限あり
年間上限あり（住宅性能・入居時期等の条件による）
■ 結論（今回）
毎年 約20万〜21万円戻る
■ 何年控除される？
今回の条件（フラット35S・省エネ系想定）13年間
■ 総額イメージ
約20万円×13年、約260万円前後戻る
■ いつやるの？
初年度（絶対必要）入居した翌年の2月〜3月
例、2026年入居、2027年2〜3月に確定申告
2年目以降、会社員なら年末調整でOK
■ どこでやるの？
方法①：税務署（王道）窓口or郵送
方法②：ネット（おすすめ）e-Tax（スマホOK）
方法③：相談しながら、税務署の無料相談会
■ 必要書類（今回）
これがリアル、住宅ローン残高証明書（銀行から郵送）
売買契約書、登記事項証明書、源泉徴収票、マイナンバー
■ やり方（超シンプル）
①国税庁サイトへ②「住宅ローン控除」を選択③金額入力④書類添付⑤提出。1時間あれば終わるレベル
■ よくあるミス（重要）
① やらない（←　一番多い）20万円損
② 入居してない、控除対象外
③ 住所が違う、NGになる可能性あり
■ まとめ（今回のケース）
控除額：約20万円／年、期間：13年、総額：約260万円、初年度：確定申告必須、2年目以降：年末調整。税務署で聞けば無料で全部教えてくれます。