そもそも、マイホームを売ったときの税金はどう決まる？

まずは「税金がかかるかどうか」の出発点から確認しておきましょう。

マイホームを売ったときの利益は、税金の世界では「譲渡所得」と呼ばれます。計算式は次のとおりです。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

取得費とは、買ったときの価格や建築費などのこと。譲渡費用とは、仲介手数料や登記費用、印紙税など売却のためにかかった費用を指します。

たとえば、次のようなケースを考えてみましょう。

この場合、1,300万円が利益として残ったことになります。通常であれば、この1,300万円に対して所得税・住民税がかかりますが、そこで力を発揮してくれるのが「3,000万円特別控除」や「買換え特例」です。

3,000万円特別控除とは？｜仕組みとメリット

3,000万円特別控除とは、マイホームを売却して利益が出た場合に、その利益（譲渡所得）から最大3,000万円まで差し引くことができる特例です。

先ほどの例をもう一度使ってみましょう。

このように、利益が3,000万円以内であれば、税金はかからないという、とてもありがたい制度です。

3,000万円特別控除の主なメリット

• 売却益が3,000万円以内なら税金がかからない
• 新しい家を買わなくても使える
• 「住み替え」だけでなく、「老後のための売却」にも活用しやすい

3,000万円特別控除を使うためのおおまかな条件

細かい要件は税法上さまざまありますが、イメージとしては次のような条件を満たしている必要があります。

• 自分が住んでいた家（居住用財産）であること
• 一定の期限内に売却していること
• 親子や夫婦など、特別な関係の人への売却ではないこと など

細かい適用条件については、ケースによって変わるため、税理士や税務署に確認しながら進めることが大切です。

居住用財産の買換え特例とは？｜「今の税金」を先送りできる制度

一方で、居住用財産の買換え特例は、マイホームを売って新しい家に住み替えるときに使える制度です。

簡単にいうと、本来払うはずの税金を「将来に繰り延べる（先送りする）」仕組みになっています。

たとえば、次のようなケースを考えてみます。

通常であれば、この2,000万円に対して税金がかかりますが、買換え特例を使うと、その時点では税金がかからない場合があります。

ただし、それは「税金が完全になくなった」のではなく、「将来に先送りされただけ」という点が大きなポイントです。

将来、新しく買った家を売却するときには、以前の利益（2,000万円）も含めた金額に対して課税されることになります。

買換え特例の主なメリット

• 今すぐ支払う税金を大きく減らせる・ゼロにできる場合がある
• 手元に資金を多く残したまま住み替えがしやすい
• 売却益が大きいときに特に効果を発揮しやすい

買換え特例の主な注意点

• あくまで「税金の繰り延べ」であり、「免除」ではない
• 将来、新しい家を売るときにまとめて課税される可能性がある
• 制度の適用期限や細かい条件が変わることがあるため、最新情報の確認が必要

3,000万円特別控除と買換え特例の違いを整理

ここまでの内容を、簡単に比較表で整理してみましょう。

どちらが得？判断の目安と考え方

「結局、うちの場合はどっちが得なの？」と、悩む人も多いようです。

あくまで一般的な目安にはなりますが、次のように整理するとイメージしやすくなります。

ただし、実際には

• 新しく購入する家の価格やローンの状況
• 今後の住み替え予定（何度住み替えるか、いつまで住む想定か）
• ご家族のライフプラン（定年やご相続など）

といった要素も含めて総合的に判断する必要があります。

よくあるご質問（FAQ）

センチュリー21イーハルからのメッセージ

栃木県小山市・下野市・結城市周辺で、マイホームの売却や住み替えを検討されている売主さまへ。

「3,000万円特別控除」や「買換え特例」は、とても心強い制度ですが、条件や組み合わせを間違えてしまうと、思わぬ税金が発生してしまうこともあります。

センチュリー21イーハルでは、

• 地域の相場をふまえた売却価格のご提案
• ローン残債や今後の資金計画も含めたご相談
• 税理士など専門家とも連携した安心のサポート

を通じて、売主さまにとって「無理のない、後悔の少ない不動産売却」をお手伝いしています。