はじめに｜中古住宅の「健康診断」＝建物状況調査とは？

🏡 建物状況調査（インスペクション）とは？

建物の「いまの状態」を第三者がチェックする仕組み

「建物状況調査」とは、専門の資格を持った建築士が、建物の劣化や不具合の有無を目で確認する調査のことです。英語ではインスペクション（inspection）とも呼ばれます。

簡単に言うと、この調査は

• 「この家はいま、安全に住める状態か？」
• 「雨漏り・シロアリ被害・構造上の問題などはないか？」

をチェックする「住宅の健康診断」のようなイメージです。

2018年から、不動産会社の説明が義務化

2018年の制度改正以降、中古住宅の売買を仲介する不動産会社は、

• その建物について建物状況調査を実施しているかどうか
• 実施していない場合、調査を行う事業者のあっせんが可能かどうか

について、売主さま・買主さまに説明することが義務付けられました。

つまり、建物状況調査は、国も「中古住宅の安心・安全な取引に役立つもの」として位置づけている制度だと言えます。

🧱 どんなことを調べるの？チェック内容のイメージ

基本は「目視」による非破壊検査

建物状況調査は、基本的に目視で行われる非破壊調査です。
壁を壊したり、大きな穴を開けたりといったことは通常行いません。

主なチェックポイント

実際の調査では、次のようなポイントを中心に確認していきます。

• 外壁・屋根：ひび割れ、浮き、塗装のはがれ、雨漏りの跡 など
• 床下・小屋裏：シロアリ被害、湿気・カビ、木材の腐食 など
• 基礎部分：ひび割れの有無、鉄筋の露出、沈下や傾きの兆候
• 室内：床の傾き、建具（ドア・窓）の開閉不良、天井のシミ
• 給排水管：目視できる範囲の漏水・腐食・劣化状況

調査時間は建物の広さにもよりますが、一般的な戸建てで2〜3時間程度で終わることが多いです。

👷‍♂️ 誰が調査を行うの？

「既存住宅状況調査技術者」という資格を持った建築士

建物状況調査を行うのは、「既存住宅状況調査技術者」という資格を持った建築士です。

この資格を持った技術者だけが、国土交通省が定めた基準に沿って、正式な「建物状況調査報告書」を作成することができます。

つまり、

• 国のガイドラインに基づいたチェック項目
• 一定以上の知識と経験を持つ建築士

による調査なので、第三者としての信頼度が高いという点がポイントです。

調査の流れの一例

調査当日のおおまかな流れは、次のようなイメージです。

① 事前ヒアリング（増改築履歴・気になる箇所の確認）
② 外回りの調査（屋根・外壁・基礎など）
③ 室内の調査（床・壁・天井・建具など）
④ 床下・小屋裏の調査（点検口から確認できる範囲）
⑤ 調査結果の概要説明
⑥ 後日、写真付きの「建物状況調査報告書」が発行される

報告書には、不具合の有無・劣化の状況・今後注意すべき点などが整理されており、売主さま・買主さま・仲介業者で共有しながら売却計画を立てていくことができます。

💰 費用の目安と、誰が負担するのか

費用の相場感

建物状況調査の費用は、建物の大きさや構造によって異なりますが、おおむね5万円〜7万円前後がひとつの目安です。

マンションの一室なのか、2階建ての戸建てなのか、床面積がどの程度かなどによっても変わりますので、実際には見積もりを取って確認することになります。

売主負担？買主負担？一般的なパターン

調査費用を誰が負担するかについては、法律で決まりがあるわけではありません。実務上は、次のようなパターンがよく見られます。

• 売主さまが「売却前サービス」の一環として負担する
• 買主さまが「購入前の安心材料」として自ら申し出て負担する
• ケースによっては、売主さまと買主さまで折半する

いずれにしても、「誰が費用を負担するか」は、売買契約の前にきちんと取り決めておくことが大切です。

🏠 売却前に調査をするメリット

▶ 売主さまのメリット

• あらかじめ建物の状態を明確にでき、引き渡し後のトラブルを防ぎやすくなる。
• 「きちんと調査済みの住宅」として、買主さまに安心感を与えられる。
• 築年数が古い家でも、良い点・悪い点を正直に伝えることで信頼を得やすくなる。
• 後から「雨漏りがあった」「傾いている」などと言われにくくなり、精神的な負担も軽減される。

▶ 買主さまのメリット

• 購入前に建物の状態を把握できるため、安心して契約しやすい。
• 入居前・入居後に必要となりそうな修繕箇所を事前にイメージできる。
• 場合によっては、住宅ローン（特に中古住宅ローン）の審査がスムーズになることも。
• 将来的なメンテナンス計画を立てる参考資料としても活用できる。

🏗 調査結果はどう使われるの？

問題がなければ「安心材料」としてそのまま活用

調査の結果、明らかな不具合が見られなかった場合には、

• 「建物状況調査済み」の物件として広告に記載する
• 内見時に報告書を見ていただき、安心材料として提示する

といった形で、販売活動に活かすことができます。

不具合が見つかった場合も、「事前に知れたこと」が大きな価値

一方、調査の結果、雨漏りやシロアリ被害などの不具合が見つかることもあります。

その場合も、

• 売り出す前に修繕・補修を行い、その旨を買主さまに説明する
• 補修をせずに売る場合でも、現状を踏まえた価格設定・条件調整ができる

などの対応を取ることで、結果的にはトラブルを未然に防ぎやすくなると言えます。

また、建物状況調査を実施した住宅は、条件を満たせば「安心R住宅」（国が推進する優良中古住宅）として扱える場合もあり、選ばれる中古住宅づくりにもつながります。

⚠️ 建物状況調査の注意点

あくまで「目視中心の調査」であること

建物状況調査は、あくまで目視中心の調査です。

• 壁の中の配管や断熱材の状態
• 地中の地盤の詳細な状況

など、見えない部分まですべてを把握することはできません。
必要に応じて、別途専門の調査（地盤調査・耐震診断など）を組み合わせることも検討するとよいでしょう。

調査結果の有効期間に注意

建物状況調査の「制度上の有効期間」は、原則として調査日から1年以内とされています。

ただし、宅建業法上の重要事項説明に使える期間については、構造によって次のように整理されています。

木造系の住宅は、比較的劣化の進行が早いため、1年以内の新しい情報が求められています。
一方、鉄筋コンクリート造などは構造的な劣化が緩やかなため、2年以内の結果であれば重要事項説明に活用できる、という運用になっています。

📊 建物状況調査と「瑕疵保険（かしほけん）」の関係

既存住宅売買瑕疵保険とは？

建物状況調査を行っておくと、条件を満たす場合に「既存住宅売買瑕疵保険」という保証制度に加入できることがあります。

これは、

• 引き渡し後に雨漏りなどの欠陥（瑕疵）が見つかった場合に
• 補修費用の一部を保険でカバーできる

という仕組みです。

売主さま・買主さま双方の安心につながる保険

• 売主さまにとって：「万が一の補修費用」を保険でカバーできるため、心理的な負担を軽減できる。
• 買主さまにとって：「もし隠れた欠陥が見つかっても、補修の後ろ盾がある」という安心感につながる。

建物状況調査と瑕疵保険をセットで活用することで、中古住宅の取引をより安心・安全なものにすることができると言えます。

💬 よくあるご質問（FAQ）

• Q. 建物状況調査は絶対にやらなければいけませんか？

  A. 調査の実施自体は任意です。ただし、2018年以降は、不動産会社が「調査を実施しているかどうか」を説明することは義務になっています。

  売主さま・買主さまが双方合意のうえで、「実施するか・しないか」「費用負担をどうするか」を決めるイメージです。

• Q. 調査で「不具合あり」と言われたら売れなくなりますか？

  A. 不具合が見つかったからといって、必ず売れないというわけではありません。
  むしろ、「どこに、どの程度の不具合があるか」を事前に把握できることで、

  • 事前に補修してから売る
  • 現状のまま、価格や条件で調整する

  といった選択肢を取ることができます。

• Q. すでに数年前に調査したことがあります。その報告書は使えますか？

  A. 原則として、建物状況調査の有効期間は1年（構造によっては2年）とされています。
  数年前の調査結果は、参考資料としては役立ちますが、重要事項説明や保険加入には再調査が必要になるケースが多いです。

✅ まとめ｜建物状況調査は「安心して取引するための健康診断」