建築基準法第42条｜道路の基本的な考え方

建築基準法第42条（道路の定義）では、次のように定められています。

ここからさらに、第1項第1号～第5号や、第2項道路などに細かく分かれていきます。以下でそれぞれの特徴をやさしく解説していきます。

第42条第1項第1号道路とは？

第42条第1項第1号道路とは、建築基準法施行時（昭和25年以前）から存在する幅員4m以上の道路のことを指します。

別名「法42条1項1号道路」や、単に「1項1号道路」と呼ばれることもあります。

1項1号道路の特徴

幅員4m以上であること

建築基準法では、建物を建てる敷地は幅員4m以上の道路に接している必要があります。接する道路が4m未満の場合は、敷地を後退させる「セットバック」が必要になります。

歴史のある道路であること

昭和25年以前から存在する道を対象としているため、都市計画で新たに指定されていない古い道路でも、条件を満たせば1項1号道路に該当する場合があります。

接道義務が適用される

建物を建てる際には、道路に最低2m以上接していることが求められます。接道義務を満たさない土地は、「再建築不可」となることがあるため、購入前の確認がとても重要です。

建築基準法第42条第1項第2号道路とは？

建築基準法第42条では、「建物の建築に必要な道路」を定義しています。その中で、第1項第2号道路は、都市計画や市区町村の指定によって建築基準法上の道路とみなされた道です。

「位置指定道路」とは？

第1項第2号道路は、法律上「位置指定道路」と呼ばれることが多いです。市区町村長が「ここは建築基準法上の道路とみなす」と指定した道路のことを指します。

第1項第1号道路と第1項第2号道路の違い

第1項第1号道路（いわゆる「既存道路」）は、建築基準法が制定された昭和25年（1950年）の時点で、すでに道路として存在していたものを指します。昔から継続的に利用され、公道として扱われているケースが多いのが特徴です。幅員は4m以上ある必要があり、一般的には市区町村道・都道府県道などの公道が該当します。

一方で、第1項第2号道路（位置指定道路）は、建築基準法施行後に新しくつくられた道路で、建築基準法第42条第1項第2号に基づき、市区町村長が「道路」として指定したものを指します。いわゆる「位置指定道路」と呼ばれるもので、こちらも幅員4m以上が必要です。新しく造成された分譲地などで見られることが多く、私道であっても、要件を満たし行政の指定を受ければ道路として扱われます。

第1項第2号道路に接する土地の注意点

第1項第2号道路に接している土地でも、建築には接道義務やセットバックが関わってきます。

• ✅ 接道義務：建物は道路に2m以上接する必要があります
• ✅ セットバック：道路幅が4m未満の場合、道路中心から2m後退して建築する必要があります

セットバック部分は建物を建てられないため、敷地面積として算入できません。土地を購入する際は、セットバックの有無も含めて確認することが非常に重要です。

第42条第1項第3号道路とは？

「第42条第1項第3号道路」は、建築基準法における道路の種類のひとつで、特定の条件を満たす公道・私道を建築基準法上の道路とみなす道路です。

建築基準法第42条では、「建物を建てる際に接する道路」を定義しています。その中で、第1項第3号道路は、過去の道路法規上は道路として認められていないけれど、法律上建築可能とみなされる道路を対象としています。

具体的には、次のような道路が該当します。

• ✅ かつて公道や私道として存在していたが、幅員が4m未満だったり、公的な指定を受けていない道路
• ✅ 特定の条件を満たすことで、建築基準法上の道路と認められるもの

第1項第3号道路に接する土地で建築可能になる条件

• ✅ 幅員が4m未満の場合はセットバック
  道路中心線から2m後退させる必要があります。後退部分は建物の敷地として使えません。
• ✅ 接道義務を満たすこと
  建物は道路に2m以上接している必要があります。
• ✅ 市区町村や行政の確認
  第3号道路の扱いは自治体や登記簿によって異なるため、事前に確認が必要です。

第42条第1項第4号道路とは？

建築基準法第42条第1項第4号道路は、都市計画法などで事業計画があり、かつ2年以内に事業が執行される予定の道路として特定行政庁が指定した、幅員4メートル以上の道路のことをいいます。

都市計画法、土地区画整理法などの規定により、築造が予定されている道路で、特定行政庁が指定したものです。

つまり、まだ実際には完成していないけれど、都市計画や区画整理の計画で「ここに道路をつくる」と決まっている場所を指します。その道路が完成した後には建築基準法上の「道路」として扱われる予定のため、あらかじめ建築可能な道路としてみなすことができます。

例えば、次のようなケースです。

• ✅ 新しい住宅地を開発するために「区画整理事業」が行われる
• ✅ 計画図で「この線の場所に道路をつくります」と定められる
• ✅ その段階で行政（市区町村など）が指定すると、その道路予定地が第42条第1項第4号道路になる

つまり、まだ完成していないけれど、法的には将来道路になることが確定している土地です。

第1項第4号道路の特徴まとめ

第1項第4号道路と建築の関係

第42条第1項第4号道路に接している土地は、原則として建築可能です。ただし、次の点に注意が必要です。

• ✅ 建築できるタイミング
  道路が「完成することを条件に」建築確認が下りることがあります。道路が整備される前に建てる場合は、行政の許可や条件付きの確認が必要になることがあります。完成後であれば、通常の道路と同じ扱いになります。
• ✅ セットバックの有無
  道路幅員が4m未満の場合や、計画変更があった場合は、セットバック（敷地の一部を道路に提供）が必要になる場合もあります。

第42条第1項第4号道路とは、都市計画法や区画整理法などで将来つくられる予定の道路です。まだ完成していなくても、特定行政庁の指定を受ければ建築基準法上の道路として扱われます。建築する際は、道路の完成時期や行政の許可条件をよく確認することが大切です。

第42条第1項第5号道路とは？

「建築基準法第42条第1項第5号道路」は、いくつかある“建築基準法上の道路”の中でも、建築基準法が施行されたときにすでに存在していたけれど、幅が4メートル未満の細い道を対象とするものです。

一言でまとめると、昔からある細い道（幅4m未満）だけれど、例外的に建築基準法上の道路とみなされる道路です。

建築基準法第42条第1項第5号には、次のように定められています。

つまり、建築基準法ができた昭和25年（1950年）以前から使われている細い道で、家が両側に建ち並んでいた場合、その道を“特定行政庁（県や市）”が認めれば、建築基準法上の道路（＝建築できる道路）とみなすというルールです。

第5号道路ができた背景と目的

1950年に建築基準法が施行された当時、全国の多くの住宅地には狭い私道や生活道路が存在していました。もしそれらをすべて「建築できない道」としてしまうと、多くの家が「再建築不可」になってしまいます。

そこで国は例外的に、「すでに人が住んでいて、建物が立ち並んでいる細い道」については、安全性を確保しながら建築を認めようということで、この「第5号道路」が設けられました。

第5号道路の特徴

第5号道路で建築するときのルール（セットバック）

4m未満の道なので、そのままだと緊急車両の通行や防災面で危険があります。そこで、建物を建て替える際には、次のルールが適用されます。

• ✅ セットバック（後退）の義務
  道路の中心線から2m後退して建物を建てる必要があります。この後退した部分は建築不可（建物を建てられない）ですが、後退部分も敷地としては所有できます。結果として、建て替えのたびに少しずつ道路幅が広がっていく仕組みです。

不動産取引での注意点

土地を購入するときに「第42条第1項第5号道路に接している」と説明されたら、次の点を確認しましょう。

• ✅ その道路が本当に“5号道路”として指定されているか？
  → 市役所や県庁の建築指導課など（特定行政庁）で確認できます。
• ✅ セットバックが必要か？
  → 幅が4m未満なら、建て替え時に後退が必要です。
• ✅ 後退部分の面積は？
  → セットバックによって有効敷地が狭くなることがあります。
• ✅ 再建築可能か？
  → 接道義務を満たしていれば建て替え可能ですが、満たしていないと「再建築不可」になる場合もあります。

第5号道路のイメージ

たとえば幅3mの古い住宅地の道路。両側に家が立ち並び、昭和の時代から使われている生活道路があったとします。

• ✅ 行政がその道を「第42条第1項第5号道路」と指定すれば、建築可能
• ✅ ただし建て替える際は、道路の中心線から2m後退（セットバック）して建てる必要がある

こうして少しずつ道路が広がり、地域全体の防災性が向上していく仕組みです。

第42条第2項道路とは？

「第42条第2項道路（いわゆる“2項道路”）」は、建築基準法の中でも非常に重要な概念で、古い住宅地や狭い道路が多い地域では特に関係してきます。

建築基準法第42条第2項道路とは？

正式には「建築基準法第42条第2項に規定される道路」のことを指します。一般的には「2項道路（にこうどうろ）」と呼ばれています。

2項道路をカンタンに言うと？

2項道路とは、昔からあるけれど幅が4メートル未満の狭い道路を、特定行政庁（市や県など）が「この道路は建築基準法上の道路とみなします」と指定した道路のことです。

つまり、

• ✅ 古い住宅街などで、昔から人や車が通っていたけれど、
• ✅ 現在の法律上の「道路」としては基準を満たさない（幅が狭い）道路を、
• ✅ 行政が特別に「道路とみなす」ことで、
  → その道路に接する土地でも建物を建てられるようにするための制度

2項道路とセットバック（後退）のルール

2項道路に面して家を建てるときは、道路の中心線から2メートル後退した位置を新しい「道路境界線」として扱います。この後退部分を「セットバック」と呼びます。

• ✅ 道路の幅が3メートルの場合 → 片側で0.5メートルずつ後退（中心線から2mずつ確保）
• ✅ 道路の幅が2.7メートルの場合 → 片側で0.65メートルずつ後退

将来的にその道路を4メートルに広げることを見越して、建物を建てるときに敷地の一部を道路として提供する、という考え方です。

2項道路に関係する注意点

• ✅ セットバック部分は敷地面積に含められません。
  → 建ぺい率・容積率の計算時には除外されます。
• ✅ 塀や門なども、原則としてセットバック部分には建てられません。
  → 将来的に道路として使われることを想定しているためです。
• ✅ 指定を受けていない狭い道路には建築できない場合もあります。
  → 同じように見える道でも、行政が「2項道路」と指定していないと、建築確認が下りないことがあります。

2項道路はどんなところに多い？

• ✅ 昭和の初期～中期に形成された古い住宅地
• ✅ 城下町や農村集落の細い生活道路
• ✅ 都市部の狭小地エリア（東京下町、大阪の旧市街など）

2項道路のまとめ

以上が、代表的な道路の種類の概要です。土地購入の際には、きちんと道路の種類を把握したうえで購入することがとても大切です。

まとめ｜土地を買う前に知っておきたい道路の基礎知識

なぜ道路の種類を理解する必要があるのか？

マイホームや投資用地を購入するとき、「その土地がどんな道路に接しているか」は、非常に重要なチェックポイントです。なぜなら、道路の種類によって“家が建てられるかどうか”や“建てられる建物の大きさ”が変わるからです。

建築基準法上の「道路」とは？

建築基準法では、「幅員4メートル以上の道路に、2メートル以上接していなければ建物を建ててはいけない」と定められています。このルールを「接道義務（せつどうぎむ）」といいます。

つまり、土地の前にある道が建築基準法上の道路でなければ、家を建てることができません。見た目では普通の道に見えても、法的に「道路」と認められていない場合もあるため注意が必要です。

道路の種類によって違う建築条件

建築基準法第42条では、道路の種類を大きく6つに分類しています。代表的なものは次の通りです。

• ✅ 第1号道路：国道・県道・市道など、もともと道路法で定められた公道
• ✅ 第2号道路：都市計画などで指定された道路
• ✅ 第2項道路（2項道路）：昔からある狭い道（幅4m未満）を特例で「道路」とみなすもの
• ✅ 第3号・第4号・第5号道路：開発や区画整理などで整備された道路
• ✅ 第3項道路（位置指定道路）：個人が造成した道路を行政が「道路」として認めたもの

それぞれの道路の種類によって、

• ✅ 建物の建築可否
• ✅ セットバック（後退）義務の有無
• ✅ 敷地面積の計算方法

などが異なります。

知らないと困るリスク

もし、購入予定の土地が「建築基準法上の道路に接していない」場合、次のようなリスクがあります。

• ✅ 住宅を建てられない
• ✅ 増築や建替えの際に制限がかかる
• ✅ 金融機関の住宅ローンが通らない

また、2項道路のようにセットバックが必要な場合は、敷地の一部が道路扱いとなり、実際に建物を建てられる有効面積が減る点にも注意が必要です。

不動産購入前のチェックポイント

土地を購入する前には、次の点を必ず確認しましょう。

• ✅ 前面道路は建築基準法上の道路か？
• ✅ 道路の種類（第1号～第5号・第2項・第3項）は？
• ✅ 道路幅員は4m以上あるか？
• ✅ セットバックの必要性はあるか？
• ✅ 私道か公道か？（私道の場合、通行・掘削の権利が必要）

これらは、一般の方には判断が難しいため、購入前に必ず不動産会社や建築士、行政の建築指導課に確認することをおすすめします。

チェックしておきたい項目を整理

最後に

土地選びは「立地」や「価格」だけで判断してはいけません。同じように見える道でも、法的な扱いが違うだけで、建てられる家の大きさや将来の資産価値に大きな差が出ることがあります。

こうした道路の種類や法的制限も含めた正確な情報を確認しながら、購入を検討しましょう。土地探しの際は、ぜひ道路の種類にも注目してみてください。