はじめに｜家を売るときの「査定」とは？

不動産の「査定」とは？基本の考え方

査定＝「今売ったらいくらくらいか」をプロが見立てること

まず、「査定」とは何かをシンプルに整理しておきましょう。

査定とは、「今この家や土地を売ったら、いくらくらいで売れそうか？」を不動産会社が見積もることを指します。

なんとなく「難しそう」「専門的な話」と感じられるかもしれませんが、基本的な考え方は意外とシンプルです。

• 周辺で似た条件の物件がいくらで売れたか
• お客さまが売りたい物件の状態はどうか
• 今の市場（ニーズや価格の動き）はどうなっているか

こうした情報をもとに、「今の市場価値」をプロが数字にする作業が「査定」です。

査定は“売却活動のスタートライン”

ここで大事なのは、「査定価格＝必ずその金額で売れる」というわけではないという点です。

査定価格はあくまでスタートラインであり、その後の販売戦略やタイミング、買主さまとの交渉によって、実際の成約価格は変動します。

だからこそ、「なぜその査定価格になったのか」をきちんと説明してくれる不動産会社を選ぶことが、とても大切です。

査定には2つの種類がある｜机上査定と訪問査定

1. 机上査定（きじょうさてい）｜まずは手軽に相場を知りたい方向け

机上査定（簡易査定）とは、その名の通り「机の上でできる査定」です。
実際に現地へ行かずに、過去の成約事例や、公的なデータをもとにおおよその価格を算出する方法です。

机上査定で使われる主な情報

• 住所（エリア）・最寄り駅
• 土地や建物の面積（坪数・専有面積）
• 築年数・構造（木造・鉄骨造・RC造など）
• 間取り（3LDK・4LDKなど）
• 近隣の過去の成約価格や路線価・公示地価

これらの情報をもとに、周辺相場から「このくらいで売れそうです」という目安の金額を出します。

机上査定が向いている売主さま

• まだ売るかどうか決めていないが、おおよその価格感を知っておきたい
• とりあえず相場を知ってから、売却を考えたい
• 忙しくて、まずはオンラインや電話で完結させたい

インターネットの一括査定サービスなどを使えば、複数の不動産会社に同時に机上査定を依頼することもできます。
ただし、実際の建物の状態や、細かな周辺環境は反映しきれないため、あくまで“ざっくりとした目安”として考えるのがポイントです。

2. 訪問査定（ほうもんさてい）｜実際に売却を考えている方向け

訪問査定（詳細査定）は、不動産会社の担当者が実際に現地を訪れて、家や土地の状態を細かくチェックしたうえで行う査定です。

訪問査定でチェックされる主なポイント

• 建物の外観や室内の状態（ひび割れ・雨漏り・劣化の程度）
• リフォームや増改築の有無・内容
• 隣地との距離や境界線、塀やフェンスの状況
• 道路の幅・接道状況（前面道路の広さ・方角など）
• 日当たり・眺望・周辺の騒音や交通量
• 駐車場の台数・車の出し入れのしやすさ

机上査定では分からなかった「その家ならではの魅力」や、逆に「マイナス要素になりそうな点」まで含めて評価することで、より現実に近い査定価格を出すことができます。

訪問査定が向いている売主さま

• 近いうちに具体的に売却を考えている
• 建物の状態やリフォーム歴もしっかり評価してほしい
• どのくらいの価格なら実際に売れそうか、より正確に知りたい

訪問査定では、担当者から「売り出す前にここを直すと印象が良くなりますよ」など、具体的なアドバイスをもらえることも多く、売却準備のスタートとして非常に有効です。

査定価格はどうやって決まる？3つの代表的な方法

不動産会社は、主に次の3つの査定方法を組み合わせながら、査定価格を算出しています。

（1）取引事例比較法（とりひきじれいひかくほう）

最も一般的に使われる方法が、この取引事例比較法です。

かんたんに言うと、「近くで似た条件の家がいくらで売れたか」を参考にしながら価格を決めていく方法です。

イメージしやすい例

• 同じ市区町村・同じようなエリア（例：小山市〇〇町）
• 築年数が近い（築15年前後など）
• 土地の広さ・建物の大きさ・間取りが似ている

こうした物件が「3,000万円で売れた」という事例があれば、
お客さまの家もその前後の価格帯で売れる可能性が高いと判断します。

ただし、実際には次のような点で細かくプラス・マイナスの調整が行われます。

• 駅からの距離・バス便か徒歩圏か
• 日当たりや道路の幅、南向きかどうか
• リフォーム済か・劣化が進んでいるか
• 周辺にスーパー・病院・学校などの生活施設があるか

つまり、「同じ築年数・同じ広さ」でも、立地や状態によって数百万円の差が出ることもあるということです。

（2）原価法（げんかほう）

主に戸建て住宅や比較的新しい建物の査定で使われる方法です。

考え方はとてもシンプルで、
「今この建物を新築で建てたらいくらかかるか」を基準にして、そこから経年劣化分を差し引いていきます。

原価法のイメージ

現在の再建築価格 − 経年劣化分 ＝ 建物の評価額

たとえば、

• 同じグレードの家を新築で建てると2,000万円かかる
• 築10年が経過しており、価値が20％減っていると見なす

この場合、

2,000万円 −（2,000万円 × 20％）＝ 1,600万円

というイメージで、建物の評価額を計算していきます。
ここに土地の評価（公示地価・路線価など）を加えて、トータルの査定価格を出していきます。

（3）収益還元法（しゅうえきかんげんほう）

こちらは主に、アパート・マンション1棟物件・投資用区分マンションなど、「家賃収入を得ることが目的の不動産」で使われる方法です。

将来得られる家賃収入などの収益をもとに、その不動産にどれくらいの価値があるかを考えます。

収益還元法のざっくりイメージ

• 毎月の家賃収入：10万円
• 年間の家賃収入：120万円
• 投資家が求める利回り（表面利回り）：6％

この場合、

120万円 ÷ 0.06 ＝ 約2,000万円

という計算になり、「2,000万円で買えば、年間6％の利回りが期待できる」という見方をします。

不動産会社によって査定額が違うのはなぜ？

複数の不動産会社に査定を依頼すると、

• A社：2,800万円
• B社：3,100万円
• C社：2,950万円

のように、会社ごとに金額が違うことは珍しくありません。
では、どうしてこのような差が生まれるのでしょうか。

評価の「着眼点」の違い

• A社：駅距離や周辺環境などの「立地」をより重視
• B社：リフォーム歴やメンテナンス状態を強く評価
• C社：最近の成約事例や購入希望者の動きを重視

同じ物件でも、何をどこまでプラス評価するかは会社・担当者によって微妙に違います。
その結果として、査定額に幅が出るのです。

売却戦略（販売の考え方）の違い

• 「まずは高めの価格で出してみて、様子を見ながら値下げしていく」スタイル
• 「最初から現実的な価格を提示して、早期売却を狙う」スタイル

このように、会社ごとの販売戦略によっても、最初に提示する査定額は変わります。

地域に対する「データ」と「経験値」の差

たとえば、センチュリー21イーハルは、小山市・下野市・栃木市・結城市近郊に特化した地域密着型の不動産会社です。

日々の取引や、実際の成約事例を通じて、

• 「このエリアのこのくらいの広さの家は、〇〇万円台なら反響が多い」
• 「この条件だと、査定は△△万円でも、〇〇万円までなら買主さまの手が挙がりやすい」

といったリアルな肌感覚を蓄積しています。

そのため、机の上の数字だけでなく、「実際にいくらなら売れるのか」という“生きた査定”をお伝えできるのが強みです。

査定価格と実際の「成約価格」は違う

ここで、もうひとつ大切なポイントがあります。
それは、査定価格と実際の売却価格（成約価格）は必ずしも一致しないということです。

一般的には、

• 査定価格の90〜95％程度で成約するケースが多い

と言われることもあります。

例えば、査定が3,000万円だった場合でも、
実際の成約価格は2,800万円前後になることも珍しくありません。

だからこそ、

• なぜこの査定価格なのか
• どのくらいの期間で売れそうか
• 値下げの可能性や、売り出し時の戦略はどうするか

といった点を、担当者とじっくり話し合っておくことが大切です。

査定を受ける前に準備しておきたいこと

よりスムーズで正確な査定をしてもらうために、次のような資料や準備をしておくと安心です。

用意しておくと役立つ主な書類

• 間取り図・パンフレット（新築時のものがあれば）
• 建築確認申請書・検査済証などの建築関連書類
• 固定資産税の納税通知書
• リフォーム履歴（工事日や工事内容が分かるもの）
• マンションの場合は管理費・修繕積立金の額・管理規約など
• 登記事項証明書（なくても査定は可能ですが、あるとスムーズです）

室内の印象アップのためのひと工夫

訪問査定では、室内の印象も査定に少なからず影響します。

• 大きく散らかっている部分は、できる範囲で片付けておく
• 不要な荷物やゴミはできるだけ処分しておく
• カーテンを開けて、日当たりの良さを見てもらえるようにしておく

ホテル並みにピカピカにする必要はありませんが、「大切に住んできました」という雰囲気が伝わるだけでも、印象は大きく変わります。

「高い査定額」だけに惑わされないように注意

注意したいのが、“査定額が一番高い会社＝良い会社”とは限らないという点です。

中には、

• 「他社より高い査定額を出して、とにかく専任媒介契約を取りたい」

という考えで、あえて相場よりかなり高めの金額を出す会社も存在します。

その結果、

• しばらく売れず、時間だけが過ぎてしまう
• 「そろそろ値下げしましょう」と言われ、結局他社と同じ水準に
• 長く売れ残ってしまい、買主さまからの印象が悪くなる

というパターンも、残念ながら少なくありません。

よくあるご質問（FAQ）｜査定に関する素朴なギモン

• Q. 査定をお願いしたら、必ず売らないといけませんか？

  A. いいえ、その必要はまったくありません。査定はあくまで「価格の目安を知るためのサービス」です。

  「今はまだ検討段階」「数年後に売るかもしれない」など、将来の参考として査定だけ受けておく方も多くいらっしゃいます。

  センチュリー21イーハルでも、査定後に無理に売却をすすめることはございませんので、安心してご相談ください。

• Q. 査定をお願いすると、お金はかかりますか？

  A. 一般的な不動産会社では、机上査定・訪問査定ともに無料で行っているところがほとんどです。

  センチュリー21イーハルでも、査定・ご相談はすべて無料で承っておりますので、「とりあえず話だけ聞いてみたい」という段階でもお気軽にお問い合わせください。

• Q. 他社とイーハル不動産の査定額が違う場合、どう考えれば良いですか？

  A. 複数社の査定額に差がある場合は、金額の高さだけでなく、説明内容や根拠を比較してみてください。

  それぞれの会社から、

  • どのような事例を参考にしたのか
  • どのポイントをプラス評価・マイナス評価したのか
  • どのような販売戦略を想定しているのか

  を聞き比べていただくことで、より納得のいく判断がしやすくなります。
  ご希望があれば、他社さまの査定内容をふまえてのセカンドオピニオン的なご相談も承ります。

✨まとめ｜査定価格は「売却成功」への第一歩