マンション売却の全体の流れ｜まずは全体像を知ることが大切

マンション売却は、大きく分けると次のようなステップで進みます。

• ✅ご相談・ヒアリング
• ✅物件調査・価格査定
• ✅媒介契約の締結
• ✅販売活動の開始
• ✅内見（見学）対応
• ✅購入申込〜条件交渉
• ✅売買契約
• ✅引渡し準備（抵当権抹消など）
• ✅お引渡し・残代金受領

この流れは一見すると難しく見えますが、センチュリー21イーハルが一つひとつ丁寧にサポートしますのでご安心ください。

売却査定のポイント｜「査定価格」はどう決まる？

査定で見られる主なポイント

マンションの査定は「相場」だけでなく、以下のような要素が加味されます。

• ✅ 専有面積・間取り・階数
• ✅ 築年数（修繕状況）
• ✅ 眺望・日当たり・騒音
• ✅ 管理状況（管理組合・修繕積立金など）
• ✅ 過去の成約事例
• ✅ マンション全体のブランド力

査定には「机上査定」と「訪問査定」がある

売却を前向きに考えている方は、訪問査定が断然おすすめです。

インスペクション（建物状況調査）とは？

マンション売却の場面で最近よく耳にするようになった言葉が、「インスペクション（建物状況調査）」です。 聞き慣れない言葉ですが、売主さま・買主さま双方の不安を減らし、安心して取引を進めるためにとても役立つ制度です。

インスペクションは“専門家による建物の健康診断”

インスペクションとは、国土交通省が定める基準に沿って、既存住宅状況調査技術者（建築士など）がマンションの状態を調査するものです。 いわば、マンションの健康診断のようなもので、 「現在どんな状態か」「修繕が必要な箇所はあるか」を客観的に確認できます。

• ✅ 雨漏りの有無
• ✅ 給水・排水設備の状態
• ✅ 換気・空調・結露などの状況
• ✅ 床や壁の傾き・ひび割れ
• ✅ 室内設備の劣化状況

これらを専門家がチェックし、「建物状況調査報告書」としてまとめます。 売主さまは調査の結果を買主さまへ提示できるため、取引の透明性が高まり、安心して売却を進められるようになります。

マンション売却でインスペクションが注目されている理由

中古マンション市場では、買主さまが「見えない部分の不具合」を特に気にされる傾向があります。 そこで活躍するのがインスペクションです。 事前に建物の状態を明確にすることで、買主さまは安心し、売主さまはトラブルを減らすことができます。

インスペクションを実施する主なメリット

• ✅ 建物の状態を事前に把握できる
• ✅ 買主さまが安心し、内見の反応が良くなる
• ✅ 価格交渉の材料になる（値下げ交渉を防ぎやすい）
• ✅ 売却後のトラブルを防止できる
• ✅ 「既存住宅売買瑕疵保険」へ加入でき、保証を付けられる

とくに、売主さまが心配されやすい「売却後に設備が壊れていたらどうしよう…」という問題は、 インスペクションをしておくことで大幅にリスクを減らすことができます。

既存住宅売買瑕疵保険とは？

中古マンションを売却する際に、「もし引渡し後に不具合が見つかったらどうしよう…」という不安をお持ちの売主さまは多いものです。 そんな不安を解消してくれる制度が、「既存住宅売買瑕疵保険（きぞんじゅうたく ばいばい かし ほけん）」です。

売主さま・買主さまの“安心”を守るための保険

既存住宅売買瑕疵保険とは、マンション（中古住宅）を購入した買主さまが、引渡し後に構造上の欠陥や雨漏りなどの不具合（瑕疵）が見つかった場合に、 その修繕費用をまかなうための保険制度です。

この保険に加入していると、買主さまは安心して購入できますし、 売主さまにとっても「万一の補修費を負担するリスク」を軽減できるため、双方にメリットがあります。

どんな不具合が対象になるの？

主に以下のような“重要な部分”が対象です：

• ✅ 雨漏り・屋根の防水性能の不具合
• ✅ 給排水管の故障・漏水
• ✅ シロアリ被害
• ✅ 建物の傾きにつながる構造耐力上の問題

マンションの場合、特に室内の給排水設備の不具合や室内の構造に関わる部分が対象になることが多く、 買主さまにとって非常に安心材料となります。

加入すると、売主さまの印象がグッと良くなる

この保険に加入するためには、事前にインスペクション（建物状況調査）を行い、 一定の基準を満たす必要があります。

そのため、買主さまから見ると 「調査済みで安心」「状態の良いマンション」という印象になり、 内見のときの反応や成約率が大きく変わることがあります。

保険期間・費用の目安

金額は物件によって変動しますが、 5万円前後で買主さまへ大きな安心を提供できる点は、売主さまにとって大きなメリットです。

既存住宅売買瑕疵保険は、売却を有利にする“安心の証”

中古マンションは「見えない部分が心配」という買主さまも多く、 その不安を取り除ける物件は選ばれやすくなります。

既存住宅売買瑕疵保険はその安心の証となるため、 売却期間の短縮やスムーズな成約につながることも少なくありません。

費用相場はどれくらい？

調査内容や依頼業者によって費用は前後しますが、概ねこの範囲に収まります。

インスペクションは必須ではない｜やるべきケース・不要なケース

繰り返しになりますが、インスペクションは義務ではありません。 しかし、物件によっては実施したほうが売却がスムーズになります。

▼ やるべきケース

• ✅ 築15年以上のマンション
• ✅ 設備の使用年数が長い
• ✅ 過去の修繕履歴が少なく不安がある
• ✅ 売却後のトラブルを避けたい
• ✅ 買主さまに安心材料が必要な場合

▼ 必ずしも必要ないケース

• ✅ 築5〜10年以内の比較的新しいマンション
• ✅ 大規模修繕が直近で実施されている

マンション売却でインスペクションをやる人なんているの？

マンションを売却しようとしている売主さまから、よくいただくのが 「マンション売却でインスペクションなんて、みんな本当にやっているの？」 というご質問です。

結論からお伝えすると、“全員がやっているわけではないものの、年々確実に増えている”というのが実情です。

実際どれくらいの人がやっているの？

全国的な傾向として、マンション売却でインスペクションを実施する割合は およそ10〜20％程度 と言われています。 特に築15年以上のマンションでは、25〜30％ とやや高めです。

つまり、まだ「多数派」ではありませんが、必要性が高い人は確実に増えているという状況です。

インスペクションを実施する売主さまが増えている理由

• ✅ 中古マンションの人気が上がり、買主さまの不安が増えた
• ✅ 売却後トラブル（設備不良や水漏れなど）が増加している
• ✅ 調査済み物件は買主さまが安心し、選ばれやすい
• ✅ 値下げ交渉を防ぎやすく、売却を有利に進められる
• ✅ 瑕疵保険（既存住宅売買瑕疵保険）に加入しやすくなる

特に昨今は、買主さまが「安心して購入できる根拠」を求める傾向が強く、 インスペクションはその“安心材料”として注目されています。

やらない人の方がまだ多い理由

一方で、実施しない売主さまも多く、その理由はとてもシンプルです。

• ✅ 費用がかかる（4〜6万円程度）
• ✅ 面倒に感じる
• ✅ 制度自体を知らないまま売却を進めてしまう
• ✅ 不動産会社が積極的に提案していないケースも多い

特に地方エリアでは、まだ制度が浸透しきっていないため、 「そもそもインスペクションという選択肢を知らなかった」という売主さまも多くいらっしゃいます。

センチュリー21イーハルの視点：あなたのマンションでは“やる価値”がある？

センチュリー21イーハルが小山・下野・栃木市・結城エリアでご相談を受けている印象としては、 築15年以上のマンションでは、インスペクションのメリットが大きいと感じています。

• ✅設備寿命が近いマンション
• ✅管理状況にやや不安があるマンション
• ✅過去の修繕記録が少ないマンション
• ✅値下げ交渉を避けたい売主さま
• ✅売却後のトラブルを極力避けたい方

これらに当てはまる場合、インスペクションを行うことで 「売れやすさ」「信頼度」「トラブル回避」の３つが大幅に向上します。

まとめ｜インスペクションは必須ではないが、“選ばれる売却”には有効

インスペクションは義務ではないため、やらずに売却することももちろん可能です。 しかし、買主さまの不安が大きくなりがちな中古マンションでは、 実施することで売却がスムーズになるケースが確実に増えています。

査定サイトを利用する際の注意点

マンション売却の第一歩として「一括査定サイト」を利用される方も増えています。 便利なサービスではありますが、使い方を誤ると売主さまが不利になってしまうケースもあります。 ここでは、利用する前に知っておきたい注意点をまとめました。

① 営業電話が大量にかかってくるケースがある

査定サイトは複数の不動産会社へ一斉に情報が送られる仕組みのため、 短時間で5〜10社から連絡が来ることも珍しくありません。

• ✅ 着信が頻発してストレスになる
• ✅ とりあえず会いたいと言われることが多い
• ✅ 家族や仕事に支障が出ることもある

この突然の連絡ラッシュが負担になり、 「査定サイトを使わなければよかった」と感じる売主さまも少なくありません。

② 高額査定を提示して“媒介契約を取りにくる会社”もある

査定サイト経由で問い合わせを受けた不動産会社は、まず媒介契約を獲得したいという事情があります。 そのため、市場相場より明らかに高い査定額を提示してしまう会社も存在します。

• ✅ 見栄えの良い“高額査定”で売主さまの気を引こうとする
• ✅ しかし実際にはその価格では売れない
• ✅ 結果として値下げを繰り返し、売却期間が長くなる

「高い査定額＝良い会社」ではありません。 大切なのは根拠のある査定かどうかです。

③ 売却までの時間が長くなる可能性がある

高すぎる価格でスタートすると、内見数が伸びず、売却期間が長期化する傾向があります。

結果的に、適正相場よりも安く売らざるを得なくなる場合もあるため、 最初の価格設定は非常に重要です。

④ 査定額がバラバラで混乱することもある

一括査定では、会社によって査定額が数百万円も違うというケースもよくあります。

• ✅ 何を信じて良いのか分からなくなる
• ✅ 高額査定に惑わされて失敗するケースも
• ✅ 査定根拠が曖昧な会社が混ざることも

比較すること自体は大切ですが、 “高額査定”に飛びつくことは売却失敗の原因になりやすい点に注意が必要です。

⑤ 個人情報が複数社に渡る点も理解しておく

査定サイトの仕組み上、入力した個人情報は複数の会社へ送られます。 そのため、しつこい営業をする会社が混ざる可能性もあります。

• ✅ 電話やメールが多くて困る
• ✅ 断ってもしつこい会社もある
• ✅ 個人情報が広く流れることに抵抗を感じる方も多い

センチュリー21イーハルは“しつこい営業は一切しません”

センチュリー21イーハルでは、査定依頼をいただいた後、 売主さまにじっくり検討していただく時間をとても大切にしています。

私たちは、媒介契約を急がせるためのしつこい営業は一切いたしません。
売主さまのペースで、冷静に・慎重に判断していただくことが何より大切だと考えています。

• ✅ しつこい訪問営業はしません
• ✅ 契約を急かすことはありません
• ✅ ご不安や疑問点を丁寧に説明し、ご納得のうえで進めます

不動産売却は大きな決断です。
センチュリー21イーハルは、売主さまにとって「安心して相談できる存在」であることを大切にしています。

マンション売却でよくある注意点｜トラブルを防ぐために

① 売却価格を高くしすぎない

高く売りたい気持ちは当然ですが、相場から離れすぎると
・問い合わせが来ない ・内見が入らない ・売却までの期間が長引く という悪循環に陥ります。

② 管理費・修繕積立金・固定資産税を正確に伝える

購入希望者が特に気にする項目です。情報の誤りは信頼性を損ねるため正確な資料を準備しましょう。

小山市のマンションにかかる固定資産税の一例

購入希望者さまが気にされる項目のひとつが「固定資産税」です。 マンションごとに評価額が異なるため金額は変わりますが、 ここでは栃木県小山市内の一般的なマンションを想定した一例をご紹介します。

上記はあくまで「モデルケース」のため、実際の金額はマンションごとの評価額によって変動します。 より正確な金額を知りたい場合は、固定資産税納税通知書をご確認ください。

③ 設備の不具合は事前に把握しておく

「エアコンの不調」「水漏れ」「網戸の破れ」などは、売却後のトラブルにつながりやすいため、事前に売主さまで把握しておくことが重要です。

④ 引渡しまでのスケジュールを明確にする

買主さまとのスケジュールが合わないと契約がまとまりにくくなります。

引渡しまでに準備しておくと安心な書類一覧

スケジュールを明確にすると同時に、売主さま側で事前に必要書類を揃えておくこともとても重要です。 買主さまへ正確な情報をお渡しできるため、契約後のトラブル防止にもつながります。

• ✅ 管理規約・使用細則（しよう さいそく）
• ✅ 長期修繕計画書
• ✅ 管理費・修繕積立金の明細
• ✅ 固定資産税納税通知書（最新年度）
• ✅ 分譲時のパンフレットや図面（間取り図・設備仕様など）
• ✅ リフォーム履歴が分かる書類（保証書・施工内容）
• ✅ 設備の取扱説明書・保証書
• ✅ 管理会社から発行されている重要書類
• ✅ 物件の鍵の本数一覧（合鍵含む）

上記はすべて必須というわけではありませんが、 買主さまの安心感を高める効果が非常に大きい書類です。 とくに「管理規約」「使用細則」「修繕計画」「管理費・積立金状況」は買主さまからの質問が多いため、早めに準備しておくとスムーズです。

マンション売却にかかる税金｜知らないと損をするポイント

譲渡所得税とは？

マンションを売却して利益（譲渡益）が出た場合にかかる税金です。 計算式は以下のとおりです。

利益が出なければ税金はかかりません。

3,000万円特別控除が使える場合も

ご自宅として居住していたマンションを売却する場合、条件を満たせば3,000万円までの利益が非課税になります。

所有期間による税率の違い

「5年超」が大幅に税金が軽くなるため、タイミングは非常に重要です。

【一例】譲渡所得税の計算イメージ

ここでは、マンションを売却したときの税金が 「所有期間5年以下（短期）」 と 「所有期間5年超（長期）」 で どれくらい違うのかを、分かりやすく一例でご紹介します。

短期（所有5年以下）で売却した場合の税額

長期（所有5年超）で売却した場合の税額

このように、同じ700万円の利益でも、 所有期間が5年を“またいでいるかどうか”で税額が大きく異なります。

内見（見学）対応の心得｜売却成功のカギを握るポイント

① 第一印象はとても大事

• ✅ 玄関を明るくする
• ✅ 余計な荷物を片付ける
• ✅ カーテンを開けて室内を明るく
• ✅ 匂い対策（生ゴミ・ペット）

② 生活感は少し抑える

完全に片付ける必要はありませんが、買主さまが「ここに住むイメージ」を持てるよう配慮しましょう。

③ 売主さまは“少し距離を置いて見守る”のが正解

買主さまはゆっくり自由に見たいもの。質問されたときだけ答える程度が好印象です。

よくある質問（FAQ）

まとめ｜マンション売却は「正しい知識」と「信頼できる担当者」が重要

マンション売却では、価格設定・内見対応・税金など、気を付けるべき点が多くあります。 しかし、ひとつずつ丁寧に整理して進めれば、売主さまにとって納得のいく売却は必ず実現できます。

センチュリー21イーハルでは、「誠実に・丁寧に・寄り添って」売主さまの売却を徹底サポートしています。 気になることがあれば、どうぞお気軽にご相談ください。

※本記事は、マンション売却の流れや注意点を分かりやすく解説することを目的としており、特定の売却方法・価格設定・取引を推奨するものではありません。
掲載している税額・費用・査定・事例・相場等はあくまで一例であり、実際の売却価格・税金・諸費用・売却期間等は、物件の個別条件・市場動向・購入希望者の状況・金融環境等により大きく変動します。
また、不動産売却には、価格下落・売却期間の長期化・契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）・設備不具合・引渡し後のトラブル等のリスクが伴います。
インスペクションや既存住宅売買瑕疵保険はリスク軽減に有効ですが、すべての不具合を保証するものではありません。
最終的な売却条件・契約内容・税務判断については、必ずご自身で内容をご確認いただき、必要に応じて税理士・司法書士・不動産会社等の専門家へご相談のうえ、自己責任にてご判断ください。