不動産を売ると税金がかかるのは「利益が出たとき」だけ

「家を売ったら必ず税金がかかる」と思われている方も多いのですが、実はそうではありません。 ポイントになるのは、売却によって『利益（もうけ）』が出たかどうかです。

• 購入したときより高く売れた場合：利益部分に税金がかかる
• 購入したときより安く売れた場合：利益が出ていないので税金はかからない

つまり、「売った」という事実に税金がかかるのではなく、「いくら儲かったか」に対して税金が計算されるというイメージです。

そのうえで、不動産を売るときに関係してくる主な税金は、次の3つです。

• 譲渡所得税（所得税・住民税）
• 印紙税（売買契約書に貼る収入印紙）
• 登録免許税（登記にかかる税金）

ここからは、この中でも金額が大きくなりやすい「譲渡所得税」を中心に見ていきましょう。

いちばん影響が大きい「譲渡所得税」とは？

譲渡所得の考え方

不動産を売って出た利益のことを、税金の世界では「譲渡所得（じょうとしょとく）」と呼びます。 計算の考え方は次の通りです。

この「譲渡所得」がプラスになった場合に、その額に応じて所得税と住民税がかかります。

税率は所有期間で大きく変わる

不動産をどれくらいの期間所有していたかによって、税率が変わるのも大きなポイントです。 おおまかには次のように分かれます。

同じ利益でも、5年以下で売るか・5年を超えてから売るかで、税金が倍近く変わることもあります。 売却のタイミングを決める際には、所有期間の確認がとても重要です。

具体的な計算イメージ

例として、次のようなケースを考えてみましょう。

• 購入価格：3,000万円
• 売却価格：4,000万円
• 仲介手数料などの諸費用：100万円

この場合の譲渡所得は、

4,000万円 −（3,000万円＋100万円）＝ 900万円

となります。

所有期間が1年違うだけで、170万円以上も税額が変わることがある、というイメージをつかんでいただけると思います。

マイホーム売却で使える「3,000万円特別控除」とは？

自分やご家族が住んでいたマイホームを売るときには、非常に大きな節税効果をもつ「3,000万円特別控除」という制度があります。

主な適用条件

代表的な条件をかんたんに整理すると、次のようになります。

• 自分または家族が住んでいた家（居住用財産）であること
• 住まなくなってから3年以内に売却していること
• 家と土地を一緒に売却している、またはもともと住んでいた土地であること
• 売却相手が親族や自分の会社などの「特別な関係者」でないこと
• ほかの特例（買換え特例など）と併用していないこと

とくに「引っ越してからどれくらい経っているか」「売る相手が誰か」という点は見落とされがちなので、事前にチェックしておきましょう。

3,000万円特別控除の具体例

先ほどの例を少しアレンジして、マイホームを売却したケースを考えてみます。

• マイホーム売却による譲渡所得：2,800万円
• 3,000万円特別控除の条件をすべて満たしている

この場合、

2,800万円 − 3,000万円 ＝ 0円（マイナス分は切り捨て）

となり、課税される譲渡所得はゼロになります。 結果として、所得税・住民税はかかりません。

もし譲渡所得が4,000万円だった場合でも、

4,000万円 − 3,000万円 ＝ 1,000万円

に対してのみ税金がかかるため、節税効果はとても大きいと言えます。

マイホーム売却で使えるその他の代表的な特例

マイホームを売るときに検討されることが多い特例として、3,000万円特別控除以外に次のようなものもあります。

• 買換え特例（居住用財産の買換え等の場合の課税の繰延べ）
• 長期所有のマイホームを売る場合の軽減税率の特例

買換え特例は、売却した資金で新しいマイホームを購入する場合に、課税を将来に先送りできる制度です。 一方で、軽減税率の特例は、10年以上所有していたマイホームを売るときに税率が下がる制度です。

ただし、これらの特例はそれぞれ細かな条件や注意点があり、3,000万円特別控除と併用できないケースもあります。 どの制度を使うといちばん有利かは、お客さま一人ひとりの状況によって変わるため、税理士などの専門家にシミュレーションをしてもらうのがおすすめです。

契約書にかかる「印紙税」

不動産の売買契約書には、「収入印紙」を貼って納める印紙税がかかります。 金額は売買代金の大きさによって決まり、たとえば次のような目安があります。

• 売買価格が1,000万円超〜5,000万円以下：印紙税額 1万円
• 売買価格が5,000万円超〜1億円以下：印紙税額 3万円

実務上は、売主さまと買主さまで折半にしたり、契約内容に応じて負担を決めることが多いです。 「どちらがいくら負担するか」は、仲介を依頼している不動産会社と相談して決めておくと安心です。

登記に関する「登録免許税」

不動産の名義を変更する際には、法務局で「登記」を行います。 このときにかかるのが登録免許税です。

• 売主さま：住宅ローンの抵当権抹消登記など
• 買主さま：所有権移転登記 など

一般的には、売主さまが負担するのは抵当権抹消に関する部分、買主さまが負担するのは所有権移転に関する部分、という形で分かれることが多く、 手続き自体は司法書士に依頼するのが一般的です。

登録免許税そのものに加えて、司法書士報酬も必要になるため、売却前の資金計画のなかでしっかり確認しておきましょう。

不動産売却時の税金を抑えるコツ

不動産売却で手取りをなるべく多く残すためには、「売ってから考える」のではなく、売る前に準備しておくことが重要です。

• 所有期間を確認し、5年を超えてから売る方が有利か検討する
• マイホームに該当するかを確認し、3,000万円特別控除などの特例をチェックする
• 仲介手数料・解体費用・測量費用などの「譲渡費用」を漏れなく整理しておく
• 売却後の確定申告のスケジュールを把握しておく

特に、3,000万円特別控除などの特例を使う場合は、確定申告が必須です。 「税金がかからないから申告しなくていい」というわけではない点に注意しましょう。

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税金のルールは、専門用語も多く「難しい」「よくわからない」と感じるのが普通です。 しかし、大きな金額が動く不動産売却では、税金を正しく理解しておくことが、後悔しないための大事なポイントになります。

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まとめ｜税金の仕組みを知って、納得のいく売却を

※本記事は一般的な税制の仕組みをわかりやすく解説したものであり、個別の税額や適用可否を確定するものではありません。税法や制度は改正される場合があり、適用要件はお客様の状況（所有期間、居住状況、取得時の契約内容など）により異なります。正確な判断については、税務署または税理士などの専門家へご確認ください。センチュリー21イーハルでは不動産売却に関するご相談とあわせて、専門家へのご紹介も承っております。