マイホームを購入したら固定資産税が安くなる？軽減措置をやさしく解説！
マイホームを購入したり、新築住宅を建てたりすると、毎年かかってくるのが固定資産税です。 ローン返済のことはしっかり考えていても、「固定資産税がどれくらいになるのかまでは、あまりイメージできていなかった…」というお客さまも多くいらっしゃいます。
実は、新築住宅を建てた人や購入した人には、固定資産税が一定期間「半額」になる軽減措置が用意されています。 条件を満たせば、数年間で見ると数十万円単位の節税につながることもあります。
この記事では、センチュリー21イーハルが、
- 固定資産税の基本的な仕組み
- 新築住宅の固定資産税が半額になる条件と期間
- 床面積120㎡までが対象になる理由
- 土地（住宅用地）の1/6・1/3軽減
- 実際の計算例と、手続きの流れ・注意点
を、はじめてマイホームを持つお客さまにも分かりやすく解説していきます。
固定資産税とは？まずは基本をおさらい
固定資産税とは、毎年1月1日時点で土地や建物を所有している人に課される税金です。 不動産を持っている限り、毎年、市区町村から課税されます。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 課税対象 | 土地・建物・償却資産など |
| 納税者 | 毎年1月1日時点の所有者 |
| 納税先 | 不動産の所在地の市区町村 |
| 課税頻度 | 毎年（年1回） |
固定資産税の基本的な計算式は、次のとおりです。
◆ 固定資産税の基本式
固定資産税 ＝ 固定資産税評価額 × 1.4％
このときに使われる固定資産税評価額は、市区町村が決める評価額で、一般的には実際の時価の7割程度に抑えられていることが多いです。
◆ イメージ例
- 建物の時価：2,500万円
- 固定資産税評価額：およそ1,700万円〜1,800万円
この場合、固定資産税は「2,500万円」ではなく、「評価額の1,700〜1,800万円」を基準に計算されます。
「思っていたより安かった」「意外と高かった」と感じるのは、この評価額の違いがあるからです。
新築住宅に対する固定資産税の軽減措置とは？
マイホームとして新築した住宅には、一定期間、建物に対する固定資産税が半額になる特例があります。 これは、住宅取得時の負担を少しでも軽くするために設けられている制度です。
◆ 軽減の内容（建物）
- 一般的な新築住宅：3年間、建物の固定資産税が1/2（半額）
- 長期優良住宅（国の認定を受けた住宅）：5年間、建物の固定資産税が1/2（半額）
たとえば、建物の固定資産税が本来なら年間25万円かかるケースであれば、
- 軽減前：毎年25万円
- 軽減後：最初の3年間（または5年間）は約12万5,000円
👉 最初の3年間で見ると、合計で約37万5,000円の軽減というイメージになります。
この特例は、原則として新築した翌年度分から自動的に適用されるため、 申請をうっかり忘れてしまっても適用されるケースが多いです（自治体によって取り扱いが異なる場合があります）。
軽減措置を受けるための主な条件（建物）
建物の固定資産税が半額になる特例を受けるには、次のような条件があります。
| 条件 | 内容のイメージ |
|---|---|
| 居住用であること | 自分やご家族が住むための住宅であること（マイホーム） |
| 床面積 | 50㎡以上280㎡以下であること |
| 登記 | 新築後、一定期間内に登記されていること |
| 併用住宅 | 店舗兼住宅などの場合、居住部分が全体の1/2以上であること |
上記を満たしていれば、多くの戸建住宅・分譲マンションで、建物部分の固定資産税が3年間（長期優良住宅は5年間）半額になります。
◆ 長期優良住宅とは？（ざっくりイメージ）
- 耐震性・省エネ性など、一定の性能基準を満たしている
- 将来のメンテナンス計画などがきちんと定められている
- 行政の「認定」を受けた住宅
認定を受けることで、固定資産税だけでなく、ほかの税制上の優遇も受けられることがあります。
固定資産税の軽減が適用される範囲（120㎡まで）
新築住宅の固定資産税が1/2に軽減されるのは、床面積120㎡までの部分に限られています。 住宅全体の床面積が120㎡を超えている場合、超えた部分には通常どおり1.4％の税率が適用されます。
◆ ポイント
- 床面積120㎡までは「1/2の軽減」
- 120㎡を超える部分には、軽減なし（通常の1.4％）
- このルールは地方税法で全国共通の仕組み
具体的な計算例｜どれくらいお得になる？
では、具体的にどれくらい固定資産税が変わるのか、数字を使って見てみましょう。
◆ 前提条件（例）
- 建物の固定資産税評価額：2,000万円
- 建物全体の床面積：150㎡
- そのうち120㎡を軽減対象部分、30㎡を対象外部分と仮定
評価額2,000万円を、次のように分けて考えます。
- 軽減対象の120㎡部分：評価額 1,600万円
- 対象外の30㎡部分：評価額 400万円
このときの固定資産税は、次のように計算されます。
| 区分 | 評価額 | 税率 | 税額 |
|---|---|---|---|
| 軽減対象部分（120㎡） | 1,600万円 | 1.4％ × 1/2 | 1,600万円 × 1.4％ × 1/2 ＝ 112,000円 |
| 対象外部分（30㎡） | 400万円 | 1.4％ | 400万円 × 1.4％ ＝ 56,000円 |
| 合計 | 2,000万円 | ― | 168,000円 |
一方、軽減措置がなかった場合は、
2,000万円 × 1.4％ ＝ 280,000円
👉 この例では、軽減により年間で約11万円ほどの節税になっていることがわかります。
土地（住宅用地）にも固定資産税の軽減がある
固定資産税の軽減は建物だけではなく、土地にも特例があります。 住宅が建っている土地（住宅用地）については、課税標準額が大きく減る仕組みです。
◆ 住宅用地の主な軽減
- 小規模住宅用地（200㎡以下の部分）：課税標準が1/6
- 一般住宅用地（200㎡を超える部分）：課税標準が1/3
イメージとしては、「税金の計算のもとになる金額をグッと小さくしてくれる仕組み」だと考えていただくと分かりやすいです。
土地の具体的な計算例
例として、次のようなケースを考えてみます。
◆ 前提条件（例）
- 土地の固定資産税評価額：2,400万円
- そのうち200㎡が小規模住宅用地に該当すると仮定
小規模住宅用地の部分には、課税標準が1/6になる特例が適用されます。
2,400万円 × 1/6 × 1.4％ ＝ 56,000円
もし軽減がなければ、
2,400万円 × 1.4％ ＝ 336,000円
👉 この例では、年間で約28万円の節税になっていることがわかります。
このように、建物の軽減（半額）と土地の軽減（1/6・1/3）が組み合わさることで、 マイホーム取得後の数年間は、固定資産税の負担がかなり抑えられるようになっています。
軽減を受けるための手続き方法
建物の軽減については、先ほどお伝えしたとおり、多くの自治体で自動適用されることが一般的です。 一方で、土地についての軽減や、一部のケースでは申告や書類の提出が必要となる場合もあります。
◆ 軽減を受けるための基本的な流れ
- 新築・購入後、しばらくすると固定資産税の納税通知書が届く
- 税額や明細（建物・土地の評価額など）を確認する
- 軽減措置が適用されていない疑いがある場合は、市区町村の税務課に相談する
- 必要に応じて、減額申告書や登記事項証明書、平面図などを提出する
申請期限は自治体によって異なりますが、新築後おおむね3ヶ月以内が目安とされることが多いです。 詳細は、必ず各市区町村の案内を確認するようにしましょう。
よくある質問（FAQ）と注意点
Q1. 新築住宅の固定資産税はいつからいつまで半額になりますか？
一般的な新築住宅の場合、新築した翌年度から3年度分、建物の固定資産税が半額になります。 長期優良住宅に認定されている場合は、5年度分に延長されます。
「新築した年」ではなく「その翌年度から」という点がポイントです。 たとえば、2025年に新築した場合、2026年度〜2028年度までの3年間（長期優良住宅なら〜2030年度まで5年間）が軽減対象となります。
Q2. 軽減措置は自動的に適用されますか？申請は必要ですか？
建物についての1/2軽減は、多くの自治体で登記情報などをもとに自動的に適用されます。 ただし、土地の扱いや特殊なケースでは、申告が必要になることもあります。
「本当にこれで合っているのかな？」と感じた場合は、納税通知書を持って市区町村の税務窓口で確認すると安心です。
Q3. アパートや店舗兼住宅でも軽減は使えますか？
アパートや店舗兼住宅の場合でも、居住部分の面積が全体の1/2以上あるなど、一定の条件を満たせば軽減対象になることがあります。
一方で、店舗部分の割合が大きい場合や、賃貸用としての性格が強い場合には、軽減の内容が変わったり、対象外になったりするケースもあります。 プラン段階で、建物の用途や面積配分について相談しておくことが大切です。
Q4. 中古住宅を購入した場合でも固定資産税の軽減はありますか？
ここでご紹介している新築住宅の「半額」軽減は、新築時に適用される制度です。 すでに新築から一定年数が経っている中古住宅の場合、「半額期間」が終了している可能性があります。
ただし、中古住宅の購入でも、評価額の見直しや、床面積・用途に応じた住宅用地の軽減など、別の観点から税負担が調整されることはあります。 具体的な税額については、購入後に届く納税通知書や、市区町村の説明をご確認ください。
トラブルを防ぐために大事なこと
- 建物・土地の固定資産税評価額や軽減内容を、明細書で確認する
- 新築後の数年間は「半額期間」がいつまでか把握しておく
- 不明点があれば、そのまま納付する前に役所や専門家に相談する
まとめ｜新築後しばらくは固定資産税がグッと軽くなる
- 固定資産税は、毎年1月1日時点で土地・建物を所有している人にかかる税金
- 新築住宅は、建物部分が3年間（長期優良住宅なら5年間）「半額」に軽減される
- 軽減の対象は床面積120㎡までで、超えた部分には通常の1.4％がかかる
- 土地（住宅用地）にも、1/6・1/3に抑えられる軽減措置がある
- 税額に不安がある場合は、そのまま支払う前に市区町村や専門家に確認することが大切
固定資産税の仕組みや軽減措置を事前に知っておくことで、マイホーム購入後の資金計画がぐっと立てやすくなります。 「ローンの返済額だけでなく、固定資産税も含めて無理のない計画かどうか」を、ぜひ一緒に考えていきましょう。
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