土地家屋調査士の「測量」とは何をするの？

まず大前提として、土地家屋調査士がおこなう「測量」とは、土地の境界や面積、形状などを正確に確認し、図面としてまとめる作業のことです。

主に次のような作業が行われます。

• 境界標（杭やプレート）の確認
• 隣地の方との立ち会い
• 測量機器を使った正確な距離・角度の計測
• 測量図の作成

ここまでが「測量作業」そのものです。 では、この測量図は自動的に法務局に提出されるのでしょうか？

測量後、測量図は法務局に届け出るの？

結論からお伝えすると、測量しただけでは、原則として自動的に法務局へ提出されることはありません。

測量図が法務局に提出（登記）されるかどうかは、その後に「登記申請」を行うかどうかによって決まります。

よくある勘違い💦

測量後の一般的な流れをやさしく解説

測量後の流れは、だいたい次のような順番で進みます。

• 土地家屋調査士が現地で測量
• 測量図を作成
• 必要に応じて「境界確認書」などの書類を作成
• 依頼内容に応じて登記手続きへ進む

つまり、「登記が必要なケースかどうか」で、法務局との関わり方が変わってくるのです。

どんなときに法務局へ提出（登記）されるの？

次のようなケースでは、測量図が登記の添付資料として法務局に提出されます。

• 土地分筆登記（土地を分けるとき）
• 地積更正登記（面積を修正するとき）
• 土地売却に伴い、登記内容を整理する必要があるとき

これらはすべて「登記手続き」が発生するケースです。 登記をしない場合、測量図は調査士の事務所や依頼者さまの手元で保管されます。

補足｜地積更正登記（ちせきこうせいていき）とは？

土地の面積は、法務局にある登記簿（登記事項証明書）に記載されていますが、昔の測量精度が低かった時代のままになっているケースも少なくありません。

そのため、実際に測量してみると

• 登記簿の面積と実測面積が違う
• 数㎡～数十㎡のズレが見つかる

こうしたときに行うのが「地積更正登記」です。

どんなときに地積更正登記が必要になるの？

次のような場面で、地積更正登記が必要になることがあります。

• 土地を売却する前に正確な面積に直したいとき
• 相続や贈与で不動産を引き継ぐとき
• 将来のトラブルを防ぐために境界をはっきりさせたいとき

特に土地の売買では、面積のズレが原因で 「話がストップしてしまう」「価格の調整が必要になる」 といったケースもあります。

地積更正登記の流れをやさしく解説

一般的な流れは次のとおりです。

• 土地家屋調査士に測量を依頼
• 隣地の方と境界確認を行う
• 正確な面積を算出
• 土地家屋調査士が法務局へ登記申請

測量図のうち、「地積測量図」が作成され、法務局に提出されます。

よくある誤解

費用と期間の目安

地積更正登記にかかる費用や期間の目安は次のとおりです。

• 費用：おおよそ数十万円〜（広さ・地域・状況により変動）
• よくある相場感は、測量図が既にあり、追加調査ほぼなしの場合、約5万円〜15万円前後
• 軽微な補足測量が必要な場合は、約10万円〜25万円前後。地域や登録免許税の有無、法務局の補正状況で多少前後します。
• 期間：2か月〜4か月ほどが一般的

境界の状況や隣地との調整状況によっては、さらに時間がかかるケースもあります。
地積更正登記の費用は、測量からやり直す場合は30万円以上かかることもありますが、すでに確定測量図がある場合は、登記手続きのみとなるため費用は比較的抑えられ、5万円〜が目安になるケースも少なくありません。

地積更正登記は、土地の所有者でもできる？

本人でも申請は「できる」が、現実的にはかなり難しい

地積更正登記は、不動産の所有者さまが自分で法務局に申請書を出すことも認められています。 しかし実際には、次のような専門的な作業が必要になるため、手続き全体を自力で完結させるのはかなりハードルが高いのが実情です。

• 精度の高い測量（測量機器や測量の知識が必要）
• 境界点ごとの座標計算や面積計算
• 隣地所有者さまとの境界確認・合意の取り付け
• 法務局提出用の「地積測量図」の作成
• 法務局からの「補正指示」に対する技術的な対応

これらは国家資格を持つ土地家屋調査士がおこなう専門業務であり、図面の書き方や測量のルールを一から勉強しながら進めるのは、現実的ではないケースがほとんどです。

確定測量図があれば本人でもできる？

すでに土地家屋調査士が作成した「確定測量図」がある場合、登記に必要な情報の多くはそろっていることが多いです。 そのため、理論上は所有者さま自身がその成果をもとに申請書を作り、法務局へ出すこともできなくはありません。

ただし、

• 確定測量図と、法務局に提出する「地積測量図」は書式や要件が異なることがある
• 境界確認書や同意書など、添付が求められる資料の扱い
• 登記官から「図面や計算方法」について技術的な質問や補正が入る可能性

といった点を考えると、「確定測量図があるから、あとは自分でサッと出せばOK」というほど簡単ではないのが現場感覚です。

本人申請でありがちなつまずきポイント

結果として、途中で手続きが止まってしまい、あらためて土地家屋調査士に依頼し直すというケースもあります。

現実的には「専門家に任せた方がスムーズ」なことが多い

特に、売却前・相続前といった「スケジュールに余裕がない場面」では、途中で手続きが止まってしまうリスクは大きなデメリットになります。

• 登記内容に間違いがないかを確認してくれる
• 隣地との境界確認も含めてまとめて対応してくれる
• 法務局とのやりとりも専門的な内容まで任せられる

こうした理由から、地積更正登記は、確定測量図がある場合でも土地家屋調査士へ依頼するのが一般的です。

測量図＝必ず登記される図面、ではない

測量図には種類があります。

• 現況測量図
• 確定測量図
• 地積測量図

このうち、法務局に保管され、登記簿とセットで管理されるのは主に「地積測量図」です。 他の測量図は、あくまで当事者間の確認用として作成されるケースも多くあります。

現況測量図（げんきょうそくりょうず）とは？

現況測量図は、「土地のだいたいの形や広さを把握する」ための図面であり、隣地との境界を法的に確定したものではありません。

どんなときに使われるの？

• 土地のおおよその広さや形状を把握したいとき
• 建物配置のラフプランを検討するとき
• 不動産会社が売却価格を査定するとき
• 購入前に現地状況を整理したいとき

確定測量図との違い

現況測量図はあくまで「現地の状況を整理するための図面」であり、境界トラブルの防止には不十分な場合があるという点には注意が必要です。

トラブルを防ぐために知っておいてほしいこと

知らないまま売却の話を進めてしまうと、
「話が進んでいたのに、登記が必要と言われて止まってしまった」
という事態が起こることもあります。

小山市周辺での測量・登記のご相談は

センチュリー21イーハルでは、 小山市・下野市・結城市・栃木市などを中心に、土地売却や相続、測量に関するご相談を多数お受けしています。

「測量はしたけど、この後どうすればいいのかわからない」
「登記まで必要なのか判断できない」
そんな時は、お気軽にご相談ください。

まとめ｜測量後は“登記をするかどうか”で流れが変わる