はじめに｜「管理不全空き家」という言葉、耳にしたことありますか？

「管理不全空き家」とは？簡単にいうと“放置気味の空き家”

法律上のイメージ

管理不全空き家とは、まだ今すぐ危険とは言えないものの、 「このまま放置すると倒壊や衛生・景観の面で問題が起こるおそれがある空き家」のことです。

国土交通省の定義では、

「適切な管理が行われておらず、周囲の生活環境に悪影響を及ぼすおそれのある空き家」

とされています。

つまり、まだ「特定空き家」ほど深刻ではないけれど、放っておくと近い将来トラブルの原因になりうる状態です。 言い換えれば、「今のうちに手を打てば間に合う」段階とも言えます。

身近なイメージでいうと…

「特定空き家」との違い｜黄色信号と赤信号

管理不全空き家は“黄色信号”、特定空き家は“赤信号”

空き家対策のニュースなどでよく耳にするのが「特定空き家」という言葉です。
管理不全空き家と特定空き家は混同されがちですが、深刻度と行政の関わり方が大きく異なります。

管理不全空き家の段階で適切に対処すれば、特定空き家への“格上げ”や、固定資産税の増額などのリスクを避けることが可能です。 逆に言えば、ここで何もせずに放置してしまうと、一気に状況が悪化してしまうおそれがあります。

管理不全空き家の具体的なチェックポイント

自分の空き家が当てはまっていないか確認を

「うちの実家は大丈夫かな？」と感じたら、次の項目をチェックしてみてください。

• 雑草が伸び放題で、隣地や道路にはみ出している
• 雨どいやトタンが外れかけていて、強風時に飛ばないか不安
• 壁の一部が剥がれ、下地が見えている部分がある
• 郵便ポストがチラシでいっぱいになっている
• 夜でも電気がつかず、長期間人の出入りがない
• 窓や扉の一部が壊れていて、動物や不審者が入れる状態

一つ二つ当てはまる程度であれば、早めに草刈りや修繕を行うことで、管理不全空き家と見なされる前に改善できる可能性があります。 逆に複数項目が当てはまり、長期間放置されているようであれば、早急な対策が必要と言えるでしょう。

小山市などで「管理不全空き家」に指定されるとどうなる？

行政からの「助言・指導」がスタート

管理不全空き家と判断されると、市区町村から「助言」や「指導」の文書が届くことがあります。 たとえば、次のような内容です。

• 敷地内の草木を伐採してください
• 屋根・外壁など破損箇所の修繕を行ってください
• ごみや廃棄物を片づけてください

この段階では、まだ固定資産税の軽減措置（住宅用地特例）がいきなり外れるわけではありません。 行政としても「いきなり特定空き家にせず、まずは所有者さまの自主的な改善に期待する」というスタンスです。

しかし、この助言・指導を無視して放置し続けると、状況が悪化し、「特定空き家」として勧告・命令の対象となるリスクが高まります。

「特定空き家」に指定されるとどうなる？

勧告・命令・行政代執行の可能性

管理不全の状態が長く続き、建物の危険度や周辺への悪影響が高まると、 行政はその空き家を「特定空き家」として指定することができます。

特定空き家に指定されると、

• 行政からの「勧告」（改善の要請）
• それに従わない場合の「命令」
• 最終的には行政が強制的に解体等を行う「行政代執行」

といった、より強い対応が取られることがあります。

固定資産税が最大6倍に？

さらに大きなポイントが、固定資産税の優遇措置（住宅用地特例）の解除です。

通常、住宅が建っている土地には次のような軽減があります。

• 200㎡以下の部分：課税標準が評価額の1/6
• 200㎡を超える部分：課税標準が評価額の1/3

ところが、特定空き家として「勧告」を受けると、この特例が外れる場合があり、税額が最大6倍程度に跳ね上がるケースもあります。

つまり、

• 管理不全空き家の段階：主に「指導・助言」
• 特定空き家の段階：税負担増＋命令・代執行リスク

というように、負担の重さが大きく変わってきます。

管理不全空き家にしないための基本管理ポイント

① 定期的に敷地・建物を点検する

最低でも年に2〜3回は現地を訪れ、空き家の様子をチェックすることをおすすめします。

• 屋根・外壁に大きな破損やはがれがないか
• 雨どい・軒天・ベランダなどに劣化や破損がないか
• 庭木・雑草が隣地や道路にはみ出していないか
• 窓・扉がしっかり施錠されているか
• ポストに怪しい手紙やチラシが大量に溜まっていないか

小さな不具合のうちに修繕しておくことで、将来の大規模な修理や解体費用を抑えることにもつながります。

② 草木の剪定・ゴミの処分

雑草や庭木の放置は、

• 害虫・ネズミなどの発生源
• ごみの不法投棄のきっかけ
• 火災や放火リスクの増加

など、多くの問題を引き起こします。

春〜秋にかけては特に雑草の伸びが早いため、年に2〜3回程度の草刈り・剪定を目安に管理しておくと安心です。

③ 雨漏り・外壁のひび割れを放置しない

建物を長持ちさせるうえで大敵なのが「水」です。
屋根材の欠損や外壁のひび割れを放置していると、雨水が内部に浸入し、

• 柱や土台の腐食
• シロアリ被害
• カビ・悪臭

など、建物の寿命を一気に縮めてしまう原因になります。

「どうせ空き家だから」と放っておかず、最低限の雨仕舞いをしておくことが、資産価値を守るポイントです。

④ 売却や利活用も“立派な管理”の一つ

「遠方でなかなか通えない」「ご家族も誰も住む予定がない」という場合、 管理を続けること自体が大きな負担になってしまうこともあります。

そのようなときは、

• 売却して現金化し、相続や老後資金に回す
• リフォームして賃貸住宅として活用する
• 解体して更地として運用する

といった選択肢も、「空き家を適切に管理する方法の一つ」だと考えてみてください。

センチュリー21イーハルでは、
栃木県小山市・下野市・栃木市・茨城県結城市・筑西市近郊の空き家について、 無料査定や買取相談、活用方法のご提案も承っております。

小山市でも進む「空き家対策」とは？

自治体も「放置させない」方向へ

小山市をはじめ、周辺の自治体でも空き家が増加するなかで、 「空き家等対策計画」を策定し、放置空き家に対する調査や所有者さまへの指導を強化しています。

また、空き家を活用したい人とマッチングする「空き家バンク」を運用している自治体もあり、 「空き家を地域資源として活かしていこう」という流れが少しずつ広がりつつあります。

補助制度を活用できる場合も

自治体によっては、

• 危険度の高い空き家の解体費用の一部を補助
• 空き家をリフォームして賃貸住宅にする際の補助

といった制度が設けられていることもあります。

内容や条件は市区町村によって異なり、年度ごとに変更されることもありますので、 「そろそろ空き家をどうにかしたい」と思ったタイミングで一度情報をチェックしておくと良いでしょう。

管理が難しいときの解決策

① 専門業者に管理を依頼する

遠方にお住まいで頻繁に現地に行けない場合や、お仕事・子育てで忙しい方には、 「空き家管理サービス」の利用も現実的な選択肢です。

サービス内容の一例としては、

• 月1回〜の外観チェック・写真付き報告
• ポスト内のチラシ・郵便物の整理
• 換気・通水・簡易清掃
• 草刈り・庭木剪定の手配

などが挙げられます。
「とりあえず数年は様子を見たい」「今は売るタイミングではない」という場合にも役立つ方法です。

② 空き家の売却・買取を検討する

管理費用や税金の負担が重くなってきた場合は、早期の売却・買取が現実的な解決策になることも多いです。

古い建物付きの土地であっても、

• 更地にしてマイホームを建てたい買主さま
• リフォームして賃貸に出したい投資家さま
• 店舗や事務所として使いたい事業者さま

など、需要が見込めるケースも少なくありません。

「ボロボロだから売れないだろう」と決めつけてしまう前に、 一度不動産会社に査定を依頼してみることをおすすめいたします。

よくあるご質問（FAQ）｜管理不全空き家編

• Q. 行政から「空き家の状況についてご相談したい」という文書が届きました。もう管理不全空き家に指定されたのでしょうか？

  A. 多くの場合、その文書は「まず状況を確認させてください」という段階のものです。

  いきなり「管理不全空き家」「特定空き家」と決められるわけではなく、 所有者さまの意向や今後の管理・活用の方針を聞いたうえで、改善のお願いが行われることが一般的です。

• Q. 管理不全空き家に指定されると、すぐに税金が高くなってしまうのでしょうか？

  A. 管理不全空き家の段階では、直ちに住宅用地特例が外れ、固定資産税が数倍になるわけではありません。

  ただし、そのまま放置を続けて特定空き家として「勧告」を受けると、固定資産税の軽減措置が解除される可能性があります。 したがって、管理不全と判断された段階でしっかり対策を取ることが大切です。

• Q. 「いずれ子どもが住むかもしれない」と思って空き家のまま残しています。この場合でも管理不全空き家になる可能性はありますか？

  A. 将来の利用予定の有無にかかわらず、現在の管理状態で判断されます。

  将来お子さまやご親族が住む予定であればなおさら、建物が傷み切ってしまう前に、 定期的なメンテナンスや必要な修繕を行い、資産価値を守っておくことをおすすめ致します。

まとめ｜「管理不全空き家」は“早めの対処”がカギ