土地の査定のお話をしていると、「建付減価（たてつけげんか）」や「建付増（たてつけぞう）」という言葉が出てくることがあります。
初めて聞くと少し難しそうですが、かんたんに言うと

• 建付減価…建物があることで、土地の価値が下がるケース
• 建付増…建物があることで、土地の価値が上がるケース

というイメージです。
この記事では、小山市・下野市、結城市で地域密着のセンチュリー21イーハルが、
売主さま向けに分かりやすく解説していきます。

🏡 1. 建付減価・建付増とは？かんたんにイメージすると

まずは、専門用語を抜きにして「イメージ」で押さえてしまいましょう。

建付減価＝建物が土地の“足を引っ張っている”状態

建付減価とは、
「建物が土地の使い勝手を悪くしてしまい、土地の価値が下がってしまう状態」のことです。

例えば、こんなケースです。

• 老朽化してボロボロの古家が建っている
• 雨漏り・傾きなどの不具合があり、そのままでは住めない
• 解体を前提に考えざるを得ない状態

買主の立場から見ると、
「土地代＋解体費用＋新築費用」を考えないといけません。
そのため、どうしても土地の評価を下げて調整せざるを得ない──これが建付減価のイメージです。

建付増＝建物が土地の“価値を押し上げている”状態

反対に建付増は、
「建物があることで、土地の魅力が高まり、結果として評価が上がる状態」です。

• 築浅で、まだまだキレイに使える戸建て
• リフォーム済みで、すぐに入居できる家
• 人気エリアに建っていて、ニーズに合った間取り

こうした物件は、「土地＋建物のセット」で欲しい買主さんが多くなります。
その結果、「土地だけで売るよりも高く売れる」＝建付増となることがあるのです。

📊 2. 土地の価格はどう決まる？その中の“調整要素”としての建付減価・増

土地の価格を考えるとき、不動産会社は次のようなものを参考にします。

• 路線価や公示地価といった公的な価格
• 周辺で実際に売買された事例（成約事例）
• その土地の形・道路付け・用途地域などの条件

これらをベースに、個別事情に応じてプラス・マイナスの調整を行っていきます。
この「個別事情」の中に、建物の状態・使いやすさといった要素があり、
それを反映する考え方のひとつが建付減価・建付増です。

🚗 参考までに｜「道路付け」とは？かんたん解説

この記事の中でも少し触れた「道路付け（どうろづけ）」は、
かんたんに言うと「その土地が、どの道路に・どれくらいの長さで接しているか」という意味です。

不動産の世界では、

• どんな種類の道路に接しているか（公道・私道など）
• 道路の幅がどれくらいあるか（4mなのか6mなのか など）
• 土地がその道路に何mくらい接しているか

といった条件をまとめて、「道路付けが良い」「道路付けがあまり良くない」と表現することがあります。

なぜ道路付けがそんなに大事なの？

道路付けは、家を建てられるか・車の出入りがしやすいか・日常の使い勝手はどうか…といった点に大きく関わります。

• 道が狭すぎると、車の出入りが大変
• 接している長さが短すぎると、間取りの自由度が下がる
• 私道だけに接していると、将来的な工事や通行のことで調整が必要になることも

そのため、同じエリア・同じ広さの土地でも、道路付けの良し悪しで評価が変わることがあります。

建築基準法との関係（接道義務）

家を建てるときには、建築基準法という法律のルールも関係してきます。
代表的なのが、次の「接道義務（せつどうぎむ）」です。

• 幅4m以上の道路に
• 2m以上接していることが原則

この条件を満たしていないと、
「そもそも新しく家を建てられない」「増改築に制限がかかる」といったケースも出てきます。
このため、道路付けの良し悪しは、建てやすさにも直結する重要ポイントなのです。

道路付けと建付減価・建付増の関係

この記事のテーマである建付減価・建付増とも、道路付けは深く関わっています。

• 道路付けが悪く、そもそも建て替えがしづらい土地
  → 建物が古くなると建付減価としてマイナス評価になりやすい
• 道路付けが良く、将来の建て替えや駐車計画もしやすい土地
  → 建物の条件がそろえば、建付増の評価につながることも

つまり、「建物の価値」だけでなく、「道路付けを含めた土地の条件」も、
建付減価・建付増を考えるうえでとても大切なポイントになってきます。

🔍 3. 建付減価が起こりやすいパターン

では、具体的にどのような物件が建付減価になりやすいのでしょうか。代表的なパターンを見ていきます。

① 老朽化した「古家(ふるや)付き土地」

一番イメージしやすいのが、いわゆる古家付き土地です。

• 築40年、50年以上の木造住宅
• 雨漏り・シロアリ・傾きなどの不具合がある
• 設備も古く、そのまま使うのは現実的ではない

このようなケースでは、多くの買主さまが

• 「解体して更地にしてから新築しよう」
• 「大規模リフォームを前提で考えないといけない」

と考えます。すると、どうしても土地の評価から解体費用分などを差し引く必要が出てくるため、
結果として建付減価という形で価格に表れてきます。

② 再建築のしづらい土地に建物が建っている場合

建物の状態に加えて、土地そのものの条件も建付減価に影響します。

• 道路がとても狭く、車の出入りがしづらい
• 再建築するときに大きなセットバックが必要
• 高低差が大きく、擁壁工事などにコストがかかる

このような土地は、建て替えのハードルが高い＝将来的な自由度が低いため、
「建物があること」がかえってマイナス要因になり、建付減価が大きくなることもあります。

③ 間取りや増改築の影響で「使いづらい家」になっている場合

見た目はそれほど傷んでいなくても、こんなケースも建付減価になりがちです。

• 増改築を繰り返して、動線が複雑になっている
• 部屋が細かく区切られすぎて、現代の暮らし方に合わない
• 日当たりや風通しが極端に悪い

買主さまから見ると、
「どうリフォームしたら使いやすくなるのかイメージしづらい」状態になるため、
やはりリフォーム費用込みで予算を考える＝土地の評価を抑える必要があるという流れになりやすいのです。

🌟 4. 建付増になるパターン｜建物が“武器”になるケース

一方で、建物があることがプラス評価＝建付増につながるケースもあります。

① 築浅・メンテナンス良好な戸建て

築年数が浅く、外壁や屋根、設備などもまだまだ十分に使える家は、
「そのまま住める安心感」が大きな魅力です。

• 新築価格が高騰しているエリア
• 注文住宅だと予算オーバーになりやすいエリア

では特に、
「良質な中古住宅＋土地」というセットを求める方も多く、
土地だけよりも建物付きの方がニーズに合う＝建付増となることがあります。

② リフォーム済み・インスペクション済みの住宅

近年増えているのが、リフォーム・リノベーション済み住宅や、
ホームインスペクション（住宅診断）を行った上で販売される物件です。

• 見た目がキレイで、生活のイメージがしやすい
• 建物の状態がある程度「見える化」されている
• 入居後すぐに大規模な修繕が必要になるリスクが小さい

こうした安心材料が揃っていると、
「土地だけを買ってから建てるより、トータルでお得かも」という判断につながり、
結果として建付増の評価がされることもあります。

③ 人気エリア＋ニーズに合った間取り

立地条件によっては、建物があること自体が大きな武器になります。

• 人気の学区・駅近エリア
• 駐車2〜3台可・ファミリー向けの間取り
• スーパーや学校が近く、生活利便性が高い

このような物件は、「建物付きでそのまま住みたい」というニーズとピッタリ合うため、
「土地＋建物」セットでの評価が高くなることがあります。

📐 5. 査定ではどう反映される？建付減価・増のイメージ

実際の査定では、次のようなイメージで建付減価・増が考慮されます。

あくまでイメージではありますが、
「素の土地価格」から、建物の状態や将来の使いやすさを見て調整していく、という考え方です。

🤔 6. 売主さまが勘違いしやすいポイント

実際には、

• 更地にすると住宅ローンが使いづらくなる買主さまもいる
• 築浅でも、立地や間取りがニーズとズレていると伸びにくい
• ネット査定は建物の細かい状態までは反映されていないことが多い

など、現場ならではの事情もたくさんあります。
「更地にしてから売るか？」「古家付きのまま売るか？」は、 エリアや物件ごとの判断がとても大切です。

🏢 7. センチュリー21イーハルが大切にしていること

センチュリー21イーハルでは、
「いくらで売れるか」だけでなく、「どう売ると後悔が少ないか」を大事にしています。

• 建付減価・建付増など、専門用語もできるだけ分かりやすくご説明
• 「解体した方が良いか？」「リフォームしてから売るか？」なども一緒に検討
• 地域の相場やニーズを踏まえて、売主さまにとっての最適な選択肢をご提案

必要に応じて、

• 解体費用の見積もり
• 簡易的なリフォーム費用の目安
• 測量や法的な調査が必要な場合のご案内

なども含めて、トータルでサポートいたします。

❓ 8. よくあるご質問（FAQ）

📝 9. まとめ｜建物は「負担」にも「武器」にもなる

建付減価・建付増という考え方は、
言い換えると「建物が土地の価値にどう影響しているか」を整理するためのものです。

• 老朽化した建物や再建築のしづらい土地は、建付減価としてマイナス調整されやすい
• 築浅・リフォーム済み・人気エリアなど、条件がそろうと建付増としてプラス評価になることもある
• 「更地にしてから売る」が正解とは限らず、物件ごとに最適な売り方が違う

「うちの土地は建付減価？それとも建付増？」
という疑問が浮かんだときは、
ぜひ一度、地域事情に詳しい不動産会社に相談してみてください。